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地产项目全程策划流程 一、市场调研: 1、前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等; 2、市场分析------(1)当前市场分析(开发总量、竣工总量、积压总量) (2)区域市场分析(销售价格、成交情况) 3、近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4、竞争个案项目调查与分析 5、消费者分析: (1)购买者地域分布; (2)购买者动机 (3)功能偏好(外观、面积、地点、格局、建材、公 共设施、价格、付款方式) (4)购买时机、季节性 (5)购买反应(价格、规划、地点等)(6)购买频度 6、结论 二、 项目环境调研 1、地块状况:(1)位置 (2)面积 (3)地形 (4)地貌 (5)性质 2、地块本身的优劣势 3、地块周围景观 (前后左右,远近景,人文景观,综述) 4、环境污染及社会治安状况(水、空气、噪音、土地、社会治安) 5、地块周围的交通条件(环邻的公共交通条件、地块的直入交通) 6、公共配套设施(菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店) 7、地块地理条件的强弱势分析(SWOT坐标图、综合分析) 三、 项目投资分析 1、投资环境分析 (1)当前经济环境(银行利息、金融政策、开 (2) 房地产的政策法规 (3) 目标城市的房地产供求现状及走势(价格、成本、效益)现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照) 2, 土地建筑功能选择(见下图表) 3, 现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照) 4, 土地延展价值分析判断(十种因素) 5, 成本敏感性分析 (1)容积率 (2)资金投入 (3)边际成本利润 6,投入产出分析 (1)成本与售价模拟表 (2)股东回报率 7, 同类项目成败的市场因素分析 四,营销策划 (一) 市场调查 1 项目特性分析(优劣势判断,在同类物业中的地位排序) 2 建筑规模与风格 ............ |
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