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二、三级城市商业地产开发的模式与机会 提要： 一股商业地产开发热席卷中国各个城市，二、三级城市的商业开发更是遍地开花。这两类城市商业地产的开发与中心城市有着明显的区别。 城市人口变化带来的商业格局变化 (一)目前城市商业地产开发呈现四级梯队层次： 第一个层次：“超级城市”，人口在1500万左右，如北京、上海、广州、重庆。 第二个层次：“一级城市或中心城市”，市区人口在500万—1000万左右。主要是各地方省会级城市及省级单列市。 第三个层次：二级城市，市区人口在100万—500万之间，主要是地级城市。 第四个层次：三级城市，市区人口在50万—100万之间，主要是县级城市或大型镇级城市。 由于超级城市与一级城市论述得比较多了，本文主要探讨二、三级城市开发。 (二)城市人口聚集形式： 1、人口流动形式 第一级流动形式：农村人口城镇化 乡村多余人口流向：→ 乡镇 → 县镇 这一流动，使县城人口迅速增加，而要想在县城生活下去，必须拥有工作与生活舞台，县城工厂少，人们只能从事一些“商业服务性”工作，从而迅速形成新的县城商业中心与新的商业街区。 在这种情况下，只有拥有自己的商业店铺，才能养活全家，并使下一代能有更好的生活机会与发展机会。 第二级流动形式：地区性城市中心化 县城(“有钱人”)流向：地级城市(生活、居住、学习、工作) 这一流动，使地级城市人口迅速扩大，这是中国流动最快的人流导向，也是农村人口演化成城市人口的标志。据调查，中国10年内，地级人口将每年有8%-10%以上的增长速度。 人口重新聚集，必然会形成新的地区商业中心，形成新的商业需求，从而使地级商业布局重新洗牌。商业街、商业中心、购物广场、步行街、文化生活广场应运而生。 第三级流动形式：区域性城市中心化 地级城市人口流向：省会城市 这一流动，使原来的省会城市人口迅速攀升，形成新的区域中心，省会城市将从普通城市向国际化城市迈进。 这一渐变过程必然使省会级城市商业布局走向国际化，形成更加现代的国际型城市商业新格局，必然出现各类全新的商业业态。大量商业中心重新规划与建设。 第四级人口流动形式：全国、世界各地人口流向：超 ............ |
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