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房地产项目的价格定位 天津房地产市场发展至今已近十年历史，市场已经发生了日新月异的变化，无论从开发水平，代理水平及对具体项目的市场把握，天津的地产市场已经走向成熟。地产商的操作水平已今非昔比，许多代理商通过渲染自身的特点，发掘项目可操作的卖点，使自身的竞争实力不断的增强，从而赢得了市场，获得了超常的发展。但是从地产市场本身的特点来看，制约影响项目的十大因素，价格、地点、交通、环境、房型、配套、质量服务、教育、社区，依然是具体项目的主要影响因素，这些因素的优劣、强弱对一个小区的影响至关重要，无论目前市场上的物业如何包装，如何超前的理念塑造，其基本素材都源于以上的十大因素，只是突出重点不同而已，根据几年的市调经验，现着重讨论一下十大因素的首要因素----价格因素，从不同开发商的定价策略来揭示价格的操作的影响及项目营销思路。 一、价格水平：根据级差地租原理，市内不同的区域有与其自身所在地段相适合的商品房价格，一个区域总体平均售价结构成其所在地的总体价值水平。 1、均值定价：即其小区的总体价格水平与其所在地的平均商品房市场价格基本一致。这种定价策略是目前天津市地产市场上较为普遍的一种定价方式，天津市几年前的市场及目前大多数的小规模项目多采用此方法。此种方法使具体项目在与周边物业相差不大的情况下，市场运作风险较小，并且使开发商获得该地段的平均利润望值，项目总体市场竞争风险小，但项目的发售好坏则取决于客户对物业所处地段的总体认可程度，区域内商品房销售好，项目也就与之沾光，区域内商品房销售不好项目也会因此而受到影响。比较典型的例子是中嘉花园的几个开发商由于它们同属于一个大的安居小区，成本又几乎相同，在销价上也无大的差别，售价统升统降，从而使几个物业的销售进度几乎相同。 2、折值定价（低值定价）：即其小区的总体价格水平比 ............ |
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