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营销代理机构面临变性 房地产业越发展，分工将越细，分工对专业的要求更高，同时市场化程度也会提高。所以，营销代理机构将面临变性。 传统营销代理机构经历过三个大的阶段。初创时期主要以策划为主，而策划不外三大领域的点子型、概念型、炒作型策划，包括项目概念、项目宣传、项目上市。成业时期逐步有全程策划意识，并介入到销售代理，整合推广也可能由销售代理一肩挑。发展时期，协同作战与一条龙服务混合而存，各占半壁江山。经过一段时期的盘整，加之房地产调控触及到商品结构、商品标准、用地增值途径的再确认，这些原有属于营销代理机构策划的主要内容现如今成为常规步骤。中介流向基本是港台向大陆、沿海向内地，业务承接形式也逐渐汇流。 以港台为发源地的代理模式逐渐占主要地位，其经过革新后的主要模式是：营销机构整合推广部分取费降低，销售代理方面承担一定市场风险基础上回报略有提升，而承担市场风险的方式主要为费用投入。更多引入了差价分成机制。这种做法一是竞争使然，一是市场分细要求，一是中介中的南郭先生不少，开发商必须见包公才如此要求。 另外，中介也有意识分流与竞合。分流是指业务由泛而精，专业广告公司围绕整合推广做文章，不再介入其他业务，反而是在整合推广过程中承接一些制作或活动执行业务，对利润进行补充；营销全程机构逐渐由人力型向人力资本资源型过渡，建立营销网络与营销平台，专注于产品销售。竞合是必然的，一种是合并，一种是吸收闲资或民间投资进行“有机投资”。 营销机构必然因此走向开发终端一分子，并加大项目投资力度，回报将更多与销售计划与成果挂钩，项目操作 ............ |
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