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地产营销策划个案透视 1 控制反应堆--豪都国际花园的恒温效应 诚然，简单的或阶段性的市场热销从不奇怪，但如何几年持续热销，可不是件容易的事 上海豪都国际花园位于虹桥机场以西七公里的318国道旁，占地416亩，全部建成后有350幢风格各异的欧洲式独立花园别墅和50栋公寓。整个小区实行封闭式的酒店式管理，并有功能齐全的配套设施和娱乐休闲设施。绿化覆盖率达50%以上，中心绿地、别墅花园、林荫大道，绿化布置点、线、面结合。 就在上海楼市处于低迷的1997年，上海豪都国际花园却创出了现房销售率100%，共352套；期房销售率98%，共55套的销售好成绩。据1998年4月16日《解放日报》报道，1997年上海全市3800多家房产公司共销售商品房440多万平方米，上海豪都国际花园的销售率占上海全市商品房销售的1.09%。 而且该楼盘不仅在1997年才热销，而是一直保持着持续热销的恒温效应。上海豪都国际花园于1995年初正式发售，别墅一区开发建设的62幢、13735平方米，销售率100%；别墅二区开发建设的43幢、8722平方米，销售率100%；别墅三区开发建设的53幢、9761平方米，销售率100%；别墅四区开发建设的48幢、9696平方米，销售率98%；夏威夷公寓456套、37523平方米，销售率100%；凡尔赛公寓252套、11534平方米，销售率98%。 那么，上海豪都国际花园这种持续热销的恒温效应是如何产生的呢？ 除了小区自身的硬、软件过硬外，上海豪都国际花园在市场上持续热销的最关键一点是注重市场有效需求与有效供给两大环节的衔接。正如利用核能，最有效的办法不是爆炸，而是控制反应堆，恒定释放能量。 豪都的成功就在于将市场的有效需求和有效供给相结合，找到了其市场层面。从豪都的成功可以发现：正确的战略是成功的基础，也是恒久销售的保证，如何用恒心与耐心仔细对市场进行调研是取得市场效应的基础。 有人把正确的战略称为"寻找核燃料"，战略的制定是由一系列紧扣的环节构成的，不仅环节之间需要有效连接，而且每一环节都要有一个特殊的要求--有效性，而有效性是建立在大量科学的统计、调查基础上的。上海豪都国际花园在 ............ |
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