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商业地产：销售型商业地产如何走出窘境 销售型商业地产如何走出窘境 市场定位与专业经营管理是产权分离背景下商业地产成功经营的有效途径 近几年商业地产销售之后出现的经营后遗症不断暴露出来，因而也就出现了“商业地产一卖就死”的说法，但是，我们也看到不少商场在销售之后经营良好，如东门的九龙城，人民南的罗湖商业城等等，这些商业项目基本上销售期已达到三年以上，包租期已经结束，大多数商铺都顺利完成了与业主的交接工作，并保证了商场的良好经营。 由此可见，尽管分割产权的商业经营遭遇到滑铁卢，但还是不能简单地说商铺是能卖还是不能卖，解决产权分散问题的关键是做好经营管理。 那么，在商铺销售后如何解决产权分散问题？经营管理公司如何进行商业管理？返租期到了如何将商铺和商户转交给业主？返租期后由业主自行招商经营还是继续委托经营好呢？笔者带着这些问题分别走访了龙盈泰商业中心、集银皮革综合广场、万众城家居广场、宝安电子城、购物公园等经营管理相关负责人。 销售型商铺同样可获高回报 前几年销售的商业项目，开发商主要采取硬售和售后委托经营两种模式，如罗湖商业城、购物公园属于只售不租模式，龙盈泰商业中心、集银皮革综合广场、万众城家居广场、宝安电子城等属于售后委托经营模式。虽然这些项目在销售后面临产权分散的问题，但由于有专门的经营管理部门对项目进行经营管理，项目取得了成功。 龙岗集银皮革综合广场，采取委托经营三年的销售模式，当时一楼售价约8000－10000元／平方米，如今市场二手售价翻番，业主投资回报率在10％以上；宝安电子城5年委托经营销售，租金年递增率最高达40％……这些项目目前出租率基本在90％以上，不少还达到100％。 可见，商业地产销售之后同样可以获得高回报，只要经营成功，开发商、业主、商户等均可以获得良好收益。商业地产成功的关键，在于准确的市场定位和良好的经营管理，而不是简单“卖”和“不卖”的问题。关键是成功的市场定位 在前几年商业地产以简单销售为主导的开发时代，开发商往往只关注项目的销售而不重视市场定位，有的甚至没有定位而直接销售。不定位而直接销售仅适合于商业规模小的街铺，对于一些大型的销售型商业项目而言，没有定位或市场定位失误，投资者的回报是没有保障的，因为后期要再次定位招商，重新整合麻烦多，困难度也相当大。 ............ |
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