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地产开发经营与管理第1讲: 房地产投资概述 一、内容提要 1、房地产的种类； 2、房地产投资的特性； 3、房地产投资的形式与利弊； 4、房地产投资的风险及风险与投资组合。 二、考试要求 1、了解房地产投资，投资组合的概念，房地产投资风险类型及其对投资者行为的影响。 2、熟悉房地产投资的形式及利弊。 3、掌握房地产投资的种类及投资特性。 第一节 房地产的种类 从房地产开发程度上划分，房地产可分为土地、在建工程和建成后的物业三种类型。 一、 土地 土地是房地产的一种原始形态，通过在土地上继续投资，就可以最终达到为人类提供入住空间的目的。土地属于房地产的范畴并是其中最重要的组成部分。土地又可分为未开发的土地和已开发的土地两种类型。前者基本上属于农村集体土地，后者通常属于城市国有土地，当然，在一定条件下前者可以向后者转化。 依土地所处的状态不同，土地又可分为具备开发建设条件、立即可以开始建设的熟地和必须经过土地的再开发才能用于建设的毛地。除土地开发费用外，土地开发过程中的不确定性和风险，是导政毛地和熟地之间价格差异的主要因素。对于房地产投资者来说，购买熟地进行开发建设时，虽然土地费用支出通常高于购买生地自行完成土地开发(拆迁、安置、补偿)后再建设的方式，但由于缩短了开发周期，减少了投资风险，因此是许多投资者愿意选择的方式。 例题、对于房地产投资者来说，购买熟地比购买生地进行开发建设，有[ ]特点？ A、土地费用高 B、投资风险减少 C、投资风险增加 D、开发周期缩短 E、 开发周期延长 答案：ABD 二、在建工程 在建工程是指已经开始工程建设但尚未竣工投入使用的房地产，是房地产开发建设过程中的一种中间形态。受原有投资者融资能力、管理能力、投资策略以及市场环境因素变化的影响，房地产市场上总存在一些针对在建工程的交易行为，如将在建工程转让、抵押等。因此，针对在建工程的价值评估和投资分析，也是房地产投资分析的重要内容。 三、 成后的物业 所谓建成后的物业，即通常所说的已通过竣工验收、可投入正常使用的建筑物及其附属物。按其当前的使用状态，可分为空置和已入住(允许有部分空置)两种情况。按照建筑物的用途不同，可分为下列几种形式： 1、居住物业。居住物业一般是指供人们生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、别墅等。这类物业的购买者大都是以满足自用为目的，也有少量作为投资，出租给租客使用。 2、商业物业。商业物业有时也称收益性物业或投资性物业，包括酒店、写字楼、零售商业用房、出租商住楼等。这类物业的购买者大都是以投资为目的，靠物业出租经营的收入回收投资并赚取投资收益，也有一部分是为了自用、自营的目的。由于入住商业物业内的经营者的效益在很大程度上取决于其与社会接近的程度，所以位置对于这类物业有着特殊的重要性。 3、工业物业。工业物业通常是为人类的生产活动提供入住空间，包括工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房(又称工业写字楼)、仓储用房等。工业物业既有出售的市场，也有出租的市场。 4、特殊物业。对于赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等物业，常称为特殊物业。特殊物业的市场交易很少，因此，对这类物业的投资多属于长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。 例题：按照建筑物的用途不同，建成后的物业可分为[ ]形式？ A、居住物业 B、商业物业 C、工业物业 D、特殊物业 答案：ABCD 第二节 房地产投资的特性 一、位置的固定性或不可移动性 房地产资产最重要的一个特性是位置的固定性或不可移动性。它不仅受地区经济的束缚；还受到其周围环境的影响，所谓“房地产的价值就在于其位置”。房地产不能脱离周围的环境而单独存在，就是强调了位置对房地产投资的重要性。 房地产资产的不可移动性，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力，也就是说能使开发商通过开发投资获取适当的开发利润，使置业投资者能获取合理、稳定的经常性收益，使租客能方便地开展经营活动以赚取正常的经营利润并具备支付租金的能力。 房地产投资价值的高低，在很大程度上取决于其所处地区物业的整体升值潜力，而不仅是看其当前净租金水平的高低。 由于房地产的不可移动性，投资者在进行投资决策时，对未来地区环境的可能变化和某一宗具体物业的考虑是并重的。通过对城市规划的了解和分析，就可以做到正确地和有预见性地选择投资地点。 例题：房地产投资不可移动的特性，要求房地产所处区位必须对[ ]都有吸引力。 A、置业投资者B、开发商C、承包商D、租客 答案:ABD 二、寿命周期长 房地产投资是一种长期投资。因为土地是不可毁灭的，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长；地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性。房地产同时具有经济寿命和自然寿命，经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产产生的收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间；自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。自然寿命一般要比经济寿命长得多，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命，因为如果对建筑物进行一些更新改造、改变建筑物的使用性质或改变物业所面对的租客类型，投资者就可以用比重新购置另外一宗房地产少得多的投资，继续获取可观的收益。应该指出的是，税法中规定的有关固定资产投资回收或折旧年限，往往是根据国家的税收政策来确定的，并不一定与房地产的经济寿命或自然寿命相同。 例题 房地产的经济寿命是指物业开始使用至[ ]的时刻。 A、收益为零 B、产出的收益超过其使用成本 C、净收益为零 D、收益率小于基准收益率 答案：C 三、适应性 房地产本身并不能产生收益，也就是说房地产的收益是在使用过程中产生的。由于这个原因，置业投资者及时调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求特征，又能增加置业投资的收益。房地产投资的这个特性被称为适应性。 四、不一致性 市场上不可能有两宗完全相同的房地产，房地产市场上的产品不可能做到标准化，房地产投资也是在某一个细分市场上的投资。土地由于受区位和周围环境的影响不可能完全相同；两栋建筑物也不可能完全一样，即使是在同一条街道两旁同时建设的两栋具有相同设计形式的建筑物，也会由于其内部附属设备、临街情况、物业管理情况等的差异而有所不同，而这种差异往往最终反映在两宗物业的租金水平和出租率等方面。 ............ |
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