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房地产经营管理讲义 一、内容提要 1、房地产的种类； 2、房地产投资的特性； 3、房地产投资的形式与利弊； 4、房地产投资的风险及风险与投资组合。 二、考试要求 1、了解房地产投资，投资组合的概念，房地产投资风险类型及其对投资者行为的影响。 2、熟悉房地产投资的形式及利弊。 3、掌握房地产投资的种类及投资特性。 第一节 房地产的种类 从房地产开发程度上划分，房地产可分为土地、在建工程和建成后的物业三种类型。 一、 土地 土地是房地产的一种原始形态，通过在土地上继续投资，就可以最终达到为人类提供入住空间的目的。土地属于房地产的范畴并是其中最重要的组成部分。土地又可分为未开发的土地和已开发的土地两种类型。前者基本上属于农村集体土地，后者通常属于城市国有土地，当然，在一定条件下前者可以向后者转化。 依土地所处的状态不同，土地又可分为具备开发建设条件、立即可以开始建设的熟地和必须经过土地的再开发才能用于建设的毛地。除土地开发费用外，土地开发过程中的不确定性和风险，是导政毛地和熟地之间价格差异的主要因素。对于房地产投资者来说，购买熟地进行开发建设时，虽然土地费用支出通常高于购买生地自行完成土地开发(拆迁、安置、补偿)后再建设的方式，但由于缩短了开发周期，减少了投资风险，因此是许多投资者愿意选择的方式。 例题、对于房地产投资者来说，购买熟地比购买生地进行开发建设，有[ ]特点？ A、土地费用高 B、投资风险减少 C、投资风险增加 D、开发周期缩短 E、 开发周期延长 答案：ABD 二、在建工程 在建工程是指已经开始工程建设但尚未竣工投入使用的房地产，是房地产开发建设过程中的一种中间形态。受原有投资者融资能力、管理能力、投资策略以及市场环境因素变化的影响，房地产市场上总存在一些针对在建工程的交易行为，如将在建工程转让、抵押等。因此，针对在建工程的价值评估和投资分析，也是房地产投资分析的重要内容。 三、 成后的物业 所谓建成后的物业，即通常所说的已通过竣工验收、可投入正常使用的建筑物及其附属物。按其当前的使用状态............ |
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