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购物中心如何保持经营活力 2007年北京将进入有史以来最大的商场开业高峰期，本年度开业商业面积高达410万平方米，其中以购物中心模式运营的商业面积为280万平方米，占总面积的68.3％，北京也将因此改变原来由百货主导的商业格局，快速进入购物中心时代。大量项目的开业，将带给消费者更多购物的选择，但也将进一步激化北京商业市场的竞争状况，尤其使原本以购物中心模式运营的商场面临相当程度的竞争压力。那么，一个成熟的购物中心如何才能保持运营活力呢？ 第一，必须保持市场的敏感性。市场上原有的购物中心都是经历了市场考验而生存下来的，大部分已进入成熟期，但仍须时刻关注顾客需求、竞争对手及品牌资源的变化，及时进行调整。以品牌销售为获利方式的购物中心，必须及时引入更具活力的品牌，淘汰老化的品牌，才可保持对顾客的吸引力。 第二，适时进行硬件更新。随着收入水平及文化素质的提高，人们的消费心理也日趋感性化，其购物需求不仅限于对购入货品的中意程度，还将关注购物过程的切身感受。由于购物中心装修所用的材料都有折旧周期，人们的审美观念亦是处于动态变化，所以购物中心在使用一定年限后需要进行翻新，这一周期为7~10年，否则会降低对消费者的吸引力，导致生意下滑。 第三，适度保持业态的混合性。过多引入高租金的购物类业态，会使得一个规模庞大的购物中心功能日趋单一，造成赢利能力下滑。混合性功能是保障购物中心持续向上发展的活力所在，这要求运营方具备对业态比例合理把握的能力，单一追求租金最大化无疑是杀鸡取卵。 第四，避免运营方的官僚与腐败。对于一个进入稳定期的购物中心而言，大量的零售客户有主动进入的意愿，使得购物中心的运营方成为强势主体，容易滋生寻租行为，运营方在招商对象的选择上便容易丧失原则，致使购物中心难以朝既定的目标发展。 第五，经常进行关联及创新的促销活动。良好的促销活动能够凸显购物中心的定位特征，并可为目标顾客带来实际的利益，比如对于一个面向年轻家庭的购物中心，内容涵括丰富的亲子周活动就可以起到 ............ |
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