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武汉市2007年上半年土地价格分析 在股市高涨、楼市回暖的大环境下，土地储备始终是开发商发展的最重要的战略之一，由于2006年武汉土地供应相对有些缩减，2007年土地供应量的投放带来楼市震动，土地市场硝烟四起，2007年仅上半年，武汉土地市场就频频出现一浪高过一浪的“标王”。 2007年上半年，武汉市出让土地87宗，总量约8493亩。其中中心城区共成交22宗，成交总面积约2076亩，总建筑面积465万平方米，交易总金额123亿元；平均每亩单价约592万元/亩，平均楼面地价2689元/平方米。与去年同期比较，成交面积、可供建筑面积及交易金额分别增长47%、127%、297%。 半年总量与去年全年总量基本持平 据开元地产顾问机构数据平台统计显示，2007年上半年武汉中心城区出让土地总量约2160亩，与2006年全年的2225亩基本持平。 从半年来出让量来看，2007年加大了土地供应量，半年土地供应的土地总量相当于2006年全年的土地成交量。如根据2006年武汉土地市场全年土地供应情况为参照，据此推算武汉市2007年土地出让量将在3200亩左右。根据上半年土地总量看，武汉市土地出让量已过2/3，基本符合土地出让计划。可以预见近两年内房地产市场会在土地政策的调控中更加趋向平稳。 新标王地价接近区域平均房价 供求关系决定了土地价格，作为所有生产成本最综合的反映，地价是衡量和体现市场发展的温度计，将直接影响未来市场开发水平。2007年上半年，武汉土地市场“新标王”频出，土地市场平均交易楼面地价较2006年同比增长55%，而当前最高楼面地价已达到3887元/平方米。 2006年上半年，汉阳赫山地块因拥有尚未开发的滨水景观线而一度成为市场焦点，但交易现场仅有2家开发商竞价，最终由一家本土开发企业拿下，楼面地价仅1229元/平方米，总价增幅不足10%；时隔1年，来自同一区域的汉钢地块却拍出了武汉土地市场的最高纪录，楼面地价达到3887元/平方米，而此时汉阳区域房地产市场成交均价未超过5000元/平方米，与赫山地块相比，汉钢地块不仅参与竞拍的企业多达9家，更吸引了来自北京、重庆、福建、深圳以及香港的多位地产大鳄。6月27日，东湖高新森林公园地块最终成交的楼面地价为2977元/平方米，与半年前恒大地块1842元/平方米地价几乎翻番，而此时整个光谷区域平均房价为4500元/平方米。 土地成本另加上建筑成本，项目实际开发成本已远超过区域市场当前价格水平。虽然企业对市场有极强的信心，并有信心设计出具有竞争力的领先性产品，最终还是需要凭借未来市场整体走势、产品领先性带来的价格差距以及企业的品牌影响力来实现销售价格的拔高。如此高成本的投资多少还是有些非理性的因素存在。 土地开发强度：低密度住宅渐行渐远 纵览今年上半年的土地市场，武汉 ............ |
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