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南京房地产2007年一季度片区研究分析报告 城北：商品住宅价格环比上升3．42％ 大盘入市增加市场供应，城北住宅供应占江南八区的比重逐渐增大 一季度，城北两个在售项目聚宝山庄、旭日景城分别再次推盘，使得这一时期城北商品住宅供应量占江南八区的比重快速提高。 聚宝山庄项目一季度继续推出28幢小高层，累计上市体量26万平方米，占规划建筑总体量的40％。不过目前两楼盘一季度的新增上市体量暂未公开发售，对近期市场的影响较小。 价格走高，环比05年四季度商品住宅价格上升明显 一季度城北商品住宅成交均价为5287元／平方米，与2005年四季度相比，价格环比上升3．42％。价格的上升还表现在3个月份的成交均价均高于2005年下半年的单月水平。城北价格变化较为平稳，主要是因为在售楼盘增多，市场受区域、个盘的影响变弱，整体销售保持相对稳定。2006年城北供应量会逐渐增加，即使不考虑诸如世茂滨江等特殊物业的影响，商品住宅价格也将小幅上涨。 商品住宅供销对比 2月份是城北近期市场的低谷，受春节的影响，单月上市量为零，销售量较少。3月销售量的快速上升预示市场的回暖。对比去年上半年的市场走势，在今年商品住宅待售量及潜在上市量均增加的情况下，城北4月将会迎来销售高峰，并且部分楼盘的旺销将会持续到5、6月份。 城南：80—100平方米的房源成供应主流 老盘发力，成交量上扬 一季度，亚东国际公寓、时光澔韵新鲜上市。但截止到3月底，从成交情况来看，两家新楼盘还没有成交记录。该板块销售市场的主力仍是前期上市的老盘。一季度宁南的仁恒翠竹园、翠岛花城、阅城国际等楼盘改变原来销售缓慢的局面，不断吸纳客源，使得成交量有着新的突破，引领城南销售市场的火爆场面。 产品供应结构不断丰富，80—100平方米成市场主流 2005年城南商品住宅在结构上出现供需矛盾的问题，面积在80—120平方米的区间上出现供不应求的现象，应市场需求。今年一季度亚东国际公寓、时光澔韵向市场推出大量房源，供应产品的结构不断丰富，较受市场欢迎的80—100平方米的房源成供应主流，填补了此类产品短缺现象。 商品住宅供销对比 城南一年以来不断向市场供应房源，上市量集中于2005年的4月、10月和2006年的2月。今年一季度总上市量达14万多平方米，同比和环比均略有下降。一季度上市的房源主要来源于亚东国际公寓、时光澔韵、蔚蓝星座楼盘。其中2月份上市较为集中，3月亚东国际公寓继续向市场推出房源。虽然今年上市的房源在一季度还没有成交记录，但随着气温的不断升高，销售市场也越来越看好，销售均来自往年的结转量，尤其是仁恒翠竹园、阅城国际等老盘取得了较好的销售业绩。3月份城南的销售量达2005年6月新政以来的最高点。 江宁：供销量迅速上升 住宅交易放量销售压力有所缓解 2006年一季度，江宁商品房的上市量为27．62万平方米，销售量为44．48万平方米，同比增长13．32％；1－3月的累计供销比分别为：1．31、1．3、1．28，累计供销比的持续下降使该板块销售压力有所缓解。 土地市场活跃，商业、旅游度假用地增多 江宁房地产市场1996年起步至今，取得了突飞猛进的发展。尤其是2002年以后，人口聚集迅速，生活配套的不足的问题有所改善，尤其是地铁一号线南延的利好出台后，江宁再度成为开发商和购房者关注的热土。06年第一季度，在全市成交的12幅土地中江宁成交3幅，成交面积为67．4万平米，占南京一季度成交土地总量的64．8％。成交的土地中，商业、旅游度假用地占了一定的比重，这将为完善江宁商业配套，改善居住环境提供一定的支撑。活跃的土地市场为商品房市场的发展提供了保障。 商品住宅供销对比 一季度，江宁板块各月商品住宅供销量起伏波动较大。1月的上市量与销售量分别为8．95万平方米、22．38万平方米。2006年2月份受到春节淡季的影响，销售量大幅回落，为5．53万平方米；但是随着3月销售黄金期的到来，供销量迅速上升。 城东：楼盘迎来销售高峰 土地拍卖又现新高 位于南京市锁金村9号的2006G05地块，经过36轮竞拍后高价出手，再次表现出城东北片土地的抢手。在土地拍卖会上，出让面积只有7802．3平米的锁金村地块共有7家开发商报名竞拍。最终，南京长发地产公司以高出底价2650万元的价格，即6450万元摘得该地块，每亩地价551万，折合楼面地价6359元／平米。由于城东北片供应奇缺，因此该项目的开发将成为北片市场高端物业的代表作之一。 北片住宅“奇货可居” 位于紫金山脚下的新盘新世界花园已于3月18日首次开盘。开盘当日共推出239套房源，均价12800元／平方米，交付标准为毛坯。户型最小的136．22平方米，最大的达到286平方米，起售总价174万元。由于该楼盘的绝佳景观资源和北片市场长期以来的沉寂，使其奇货可居，创除城中板块普通住宅单价之最。 商品住宅供销对比 一季度期间，城东板块单月上市量较之2005年秋季有所突破。今年除2月份受春节淡季的影响上市为零之外，1、3月份上市量均在5万平方米左右。销售方面，3月份市场对商品住宅的消化能力环比2月有明显提高，但3．14万平方米的销售体量不及1月份。预计接下来的春季旺季，城东单月销售量将会有所增加，各楼盘 ............ |
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