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2007年4月份长沙房地产十大板块形势分析 一、各板块开发指标对比分析 （一）在售市场 （备注：上表占地、建筑面积为在售项目的总体面积，而非目前各项目推出量。） 1 、 从占地面积看，分布于长沙三大方位的麓南、北城、市府麓谷、星沙四大板块三面开花，四大城市扩张的主力军，共计 719.13 万㎡，占长沙市总占地面积的 68.10% ，郊区楼市的逐步繁荣预示长沙房产已经迈上新的起飞平台。政府规划引导促进，外来资本大量涌入，长沙城市扩张的步伐逐步加大。 2 、从建筑面积看，市府麓谷、东城、星沙、北城四大板块建筑面积合计 1019.91 万㎡，占全市总量的 60.6% ，作为当前主流市场供应区域，其蓬勃发展态势和巨大发展潜力，将引领长沙楼市步入新的格局。其中，市府麓谷板块 305.91 万㎡，占总推出量的 18.18% ，建筑面积推出量为各大板块之首，行政中心的搬迁和市府麓谷本身各方面的资源，为该板块发展注入强劲动力。 3 、从容积率看，全市平均为 1.59 ，中心板块最高，为 5.40 ，麓南板块最低，为 0.82 。说明，长沙市物业密度各大板块相差悬殊，产品类型丰富，中心板块依旧以高层为主，麓南板块以别墅、洋房为主。 4 、从项目数量看，全市在售 86 个，中心板块居首，为 18 个，星沙、北城郊区板块紧随其后，大有赶超之势，说明城市扩张带来产品供应已经成为市场主流。 5 、从产品套数看，市府麓谷最多，达 15869 套，受各板块在售项目影响，板块之间产品套数相差悬殊。 （二）即将推出市场 1 、从建筑面积来看，新南城和北城板块合计占到全市比例的 45.2% ，此两大板块巨大产品供应，加重内部竞争强大，同时给全市其他板块造成一定的销售压力，而从其容积率来看，即推市场，新南城为 1.03 ，麓南为 1.28 ，在售市场，对比在售市场情况，新南城将呈现低密度竞争转变的态势，而麓南板块综合容积率则有所上升，意味着未来 2 － 3 年麓南板块多出现小高层等物业。在这一大背景下，同致行预估两板块物业特征都将随竞争发生一定变化，低密度物业的增多、物业品质的急速提高等情况将大幅出现，竞争格局将逐步发生变化。 2 、 从容积率来看，中心板块仍居首位，其新增项目综合容积率为 5.28 ，较在售市场有略有下降，依旧徘徊在 5 以上，说明中心板块物业始终坚持高密度开发；新南城城板块容积率较在售市场有大幅下降，从 2.09 下降为 1.03 ，说明新南城板块物业特征将发生较大变化，低密度物业将多涌现，且会主导该板块物业形态。 二、各板块产品对比分析 （一）物业形态对比分析（单位：套） 1 、 从独立别墅看，主要集中在星沙、新南城、北城及市府麓谷四大板块，其中仍以星沙为首，新南城其次。据统计， 2007 年长沙别墅物业竞争将异常激烈，预计下半年独立别墅供应还将有所增加。 2 、 从联排 / 叠加别墅来看，目前长沙该物业供应总量已经达到 3335 套，本月度麓南板块上升趋势明显，达 1299 套，占到该物业的 38.95% ，接近四成。而相对集中于麓南板块，表明岳麓山资源的利用已逐渐步入高峰阶段，对该板块来说，板块内的竞争态势不容低估，且对长沙别墅类物业的冲击力不容小觑。 （二）户型配比分析（单位：套） 1 、 从一房、二房来看，一房产品仍以中心板块为首，占到全市的五成以上，二房产品同样以中心板块为首，占到全市总量二成以上。这说明长沙置业者群体的投资意识、过渡居住意识已经清晰形成，而开发企业的引导性也在日益增强。同时说明该区域市场成熟度已经较高，住宅产品的商业化性质较浓，长沙房地产处于良性发展态势 ； 东城、市府麓谷二房产品其次，合计占到 25.02 % 。这说明长沙置业者对该两大板块发展、物业升值前景看好，过渡居住、投资意识有所增强。 2 、 从三房、四房来看，其总量占到全市的六成以上，这说明长沙目前仍呈现出明显的自住型置业特征 ；北城、 ............ |
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