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2007年1季度深圳关外二手住宅报告 一、综述 一季度，深圳二手楼价快速上涨，尤其是关内价格上涨十分迅速，目前均价已经过万。这种情况下，不少置业者将目光投向价格较低、配套也越来越完善的关外，令关外二手住宅逐渐升温，量价齐升。 二、总体分析 （一）成交总量 根据相关数据预测，2007年一季度，关外二手住宅共成交约79.8万平方米，较去年同期上涨73%，是过去两年关外一季度二手住宅成交面积的总和。说明随着关外各项规划的逐步实施，和关内住宅价格的快速上涨，关外二手物业的优势日益突出，成交逐渐活跃。 （二）价格分析 据统计，一季度，关外二手住宅价格上涨迅速，屡创新高。宝安区一季度二手住宅成交均价达到6742元/平米，较去年同期上涨66.6%；龙岗区一季度二手住宅成交均价达到5336元/平米，较去年同期上涨了58%。 越来越多的置业者将置业区域移向关外，需求日益旺盛，致使关外二手住宅迅速升温。同时受关外各行政区内片区的发展利好，房价进一步上涨。 目前来看，宝安区二手住宅成交比较活跃的地方主要集中在宝安中心区、中心区周边和龙华片区，龙岗区二手住宅成交比较活跃的地方主要集中在布吉和龙岗中心城，这些片区二手住宅的发展，带动整个区域房价的迅速上涨。 （三）供求分析 1、供给分析 过去两年，尤其是06年，关外一直是深圳房地产开发的主战场，关外一手住宅集中放量。与此同时，关外发展的利好规划不断出现，地铁规划、宝安中心区规划、龙岗中心城规划、龙华二线拓展区规划，不断刺激关外楼市持续升温，同时也滋生了不少投资客，部分区域的投资比例甚至达到了40%以上。目前，随着房价的快速上涨，部分投资客受到利益的驱使，会将手中的物业放在三级市场上流通。这就导致一季度关外三级市场的供应相对比较充足。 2、需求分析 通过对世华系统一季度成交数据的抽样统计，可以反映出置业者对关外二手住宅的需求状况。 （1）面积分析 从宝安区和龙岗区06和07年一季度的成交面积可以看出，关外置业的主流面积是71~90平米的户型。连续两年的成交比例都超过了30%以上。 对于次需求面积两区不尽相同，除了71~90平米户型以外，宝安区对91~110平米的户型面积需求也比较大，07年占了总成交的25%，较去年同期上涨了3个百分点；而龙岗区则对51~70平米的住房面积需求也比较大，07年占了总成交的31%，较去年同期上涨了5个百分点，相反对91~110平米的需求逐渐减少，07年占了总成交的11%，较去年同期下降了6个百分点。 通过关外两区近两年一季度的成交数据可以发现，关外三级市场目前置业的主流是两房和三房户型。不同的是宝安区对单套物业面积的需求要比龙岗区大，91~110平米的大三房在宝安比较受欢迎，经济实惠的小两房则在龙岗十分畅销。 （2）成交单价分析 从关外两区的成交单价可以看出，宝安区成交价格分布比较平均，龙岗区成交单价的区间分布相对比较集中。 根据成交数据显示，06年一季度宝安区的成交均价主要集中在7000元/平米以下，尤其是5001~7000元/平米，占了总成交的44%。而7001~9000元/平米的物业成交仅仅只占了7%；到了07年，成交价格在7001~9000元/平米的物业，占了总成交的31%，较去年同期上涨了24个百分点。另外，3000元/平米以下的物业正在迅速减少，07年仅仅只有2%，而对9000元/平米以上的物业成交比例有所增加。 对龙岗区来说，06年一季度龙岗区的成交价格主要集中在5000元/平米以下，占了总成交的91%，其次是5001~7000元/平米的物业，占了总成交的9%；07年一季度，龙岗区成交价格有所上涨，5001~7000元/平米的物业成交比例上升到了49%，较去年同期上涨了40个百分点，其次是7001~9000平米的物业，07年龙岗区也有成交，成交了9%，但9000元/平米以上的物业依然没有成交。 通过宝安和龙岗两区的成交单价对比可以看出，目前宝安三级市场物业的价格普遍要高于龙岗区三级市场价格，尤其是宝安中心区，目前宝安中心区的二手楼成交价格直逼关内市场。主要成交区间也有很大差别，一方面说明宝安区二手物业的品质要比龙岗区稍高，另一方面也说明宝安区置业者对价格的接受能力要强于龙岗区，购买力也要比龙岗区强。 ............ |
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