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2007年1季度深圳中小户型住宅价格研究分析 07年一季度深圳二手楼市场整体发展形势较好，成交量和成交价都再创新高。90平方米以下的住宅作为新政后楼市关注的焦点，一季度价格同比涨幅达到42％，比06年第四季度上涨了18％，涨幅低于90平方米以上住宅的涨幅。售价快速上涨的同时，租金水平也得到了较大的提升，但是远低于售价的涨幅，这导致租金回报率整体出现下降。通过市场监测，在中小户型住宅成交活跃的片区当中，白沙岭等片区引领了中小户型住宅价格的快速上涨。 90平方米以下住宅的价格整体涨幅偏小 世华地产市场研究中心统计显示，一季度全市成交均价达到9084元/平方米，同比增长46％，和06年第四季度的价格相比增长了15％，其中90平方米以下住宅和90平方米以上住宅均价分别为7659元/平方米和10379元/平方米，同比涨幅分别为42％和50％，环比涨幅分别为18％和20％。可以看出，住宅价格上涨非常快，同时也可以发现一季度90平方米以下住宅价格的涨幅小于90平方米以上住宅价格的涨幅。 目前，南山90平方米以下住宅成交均价达到9440元/平方米，同比涨幅达到46％，环比涨幅为21％，涨幅最为惊人，其次龙岗的涨幅和南山几乎接近，另外福田均价达到10166元/平方米，位居各行政区之首。 从各行政区的价格变化来看，福田、南山、宝安三个区域均表现出90平方米以下住宅价格涨幅低于90平方米以上住宅价格涨幅，其中南山尽管90平方米以上住宅价格环比涨幅低于90平方米以下涨幅，但事实上从价格的绝对增长来看，90平方米以上住宅价格上涨的更快。而罗湖、龙岗、盐田三个区域的价格涨幅情况则和福田等区域相反。 从不同行政区成交的物业类型来看，福田、南山、宝安三个行政区90平方米以下住宅成交量比例差不多在60％以下，面积比例也在45％以下，这两个比例都低于全市整体水平；相对而言，罗湖、龙岗、盐田三个区域90平方米以下住宅成交量比例都超过70％，面积比例也超过55％，两个比例都超过全市整体水平。事实上，福田等三个区域90平方米以上的中等偏大户型存量较大，成交比较活跃，而罗湖等三个区域90平方米以下的中小户型住宅存量相对较大，成交更加活跃。 结合各行政区90平方米以上及以下住宅的价格变化和成交比例，可以发现，90平方米以上住宅成交相对活跃的区域，比如福田、南山、宝安，其价格上涨幅度也高于90平方米以下住宅的涨幅；相对的，90平方米以下住宅成交相对活跃的区域，比如罗湖、龙岗、盐田，其价格涨幅则高于90平方米以上住宅的价格涨幅。 之所以会这样，有一部分原因在于福田等区域大户型及高档住宅存量大，客户对这些物业的需求量相对中小户型住宅的需求量更大，促使价格上涨更快，而罗湖等区域市场存量以中小户型为主，客户的需求量也相对更大，促使中小户型住宅价格上涨的更快。但从整体来看，福田、南山、宝安三个行政区作为目前二手住宅成交最为活跃的区域，是二手楼市场的主战场，另外受06年关于住宅结构调整政策的影响，90平方米以上的住宅目前变得更加炙手可热，所以从全市来看90平方米以上住宅的价格涨幅更大。 租金回报率整体下降 一季度价格快速上涨的同时，租金水平也整体上涨，但从上涨的幅度来看，租金的涨幅远远低于价格的涨幅，这样就导致租金回报率整体出现下降。 一季度全市整体租金为33元/平方米•月，同比上涨12％，其中90平方米以下住宅租金为33.3元/平方米•月，同比增长11％。从各行政区来看，90平方米以下住宅当中，福田以42元/平方米•月的租金位于各区之首，但租金涨幅最大的要数南山，同比涨幅达到21％；90平方米以上的住宅当中，南山一季度的平均租金达到45元/平方米•月，居于各区之首，涨幅也是最大的。从全市总体来看，90平方米以下住宅的租金高于90平方米以上住宅的租金，大部分行政区也存在这样的情况，之所以会这样，主要因为中小户型住宅比较受租户的欢迎，需求量更大。 通过统计租金回报率发现，一季度全市租金回报率为4.36％，低于06年同期的5.68％，降低了1.31个百分点，价格快速上涨的同时，租金没有同比上涨，所以导致回报率整体下降。各行政区90平方米以下的住宅当中，罗湖租金回报率最高，接近6％，但是降幅也是最大的。整体来看，各行政区90平方米以下住宅租金回报率，普遍高于90平方米以上住宅的回报率。 ............ |
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