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中原地产2007年上半年市场分析 07年上半年与06年同期相比，整体二手房市场表现出的特点为：成交量价齐升，价格上扬速度较快，上涨幅度较大，成交量方面要高于06年上半年。各个区域的价格均有不同程度的上扬。与06年对比，今年的价格江南八区平均涨幅均超过1000元/㎡。 我们通过下面的图表看看06年及07年上半年江南八区的价格走势情况： 图表1 图表2 通过比对上面两张图表，总体来看，有几个共同点： 第一， 曲线特点大概一致，总体价格趋势都呈现上扬的特点。06年上半年，从1月份的6576.34元/㎡的均价，上涨到6月份的7485.98元/㎡；07年上半年，从1月份的7942.45元/㎡的均价，上涨到6月份的8716.03元/㎡。 第二， 一般1月份，成交的价格是谷底，2月份开始抬头，到3月份，有很大的突破，价格上涨幅度较多，同样，4月份保持小幅的上扬，5月份开始，价格又一次上扬，而且幅度也比较大，6月份开始，价格保持平稳。 但是，也有比较明显的区别： 第一，06年上半年，总共涨幅在700元/㎡，但是07年上半年，总共涨幅在1000元/㎡，这是不小的变化。虽然南京的房地产市场价格一直处于上扬的趋势，但06年、07年的价格上涨的比较厉害，尤其是07年春节后，价格上涨来势凶猛，出乎很多人意料。告诉上涨的价格令很多人望而却步。 第二，06年上半年，6月份的价格略高于5月份的价格，但是07年，这个特点不明显，甚者从数据来看，出现了涨停。这其中的原因有两方面：一方面是07年价格上涨速度令人吃惊，涨幅都在1000余元，这样的事实使得本来就因偏高的房价而止步的人群更加望而生畏，还有一些去年有购买能力的人要重新审视，使得部分潜在的购房者的需求被压抑。在买卖双方的博弈过程中，卖家一直坚持高位挂牌出售，但是买家为买房屋，已经透支能力和透支需求，处于观望状态的居多。在博弈的过程中，有不少买家妥协，认为买涨不买跌，仍会透支需求；另外一方面，不少人认为目前房价过高，房子不值得这么多钱，观望等降价或转移到商品房市场。 中原地产的客户中，有不少人出现了这种情况：有位客户赵先生，在事业单位工作，因去年大半时间在外地出差参加培训，未能在南京买房，年底刚回来，又因春节原因购房计划滞后。但没想到的是，年后整体二手房市场比较活跃，价格涨幅较快，在06年年底计划购置60万左右的100㎡的婚房，但到三月份以后，赵先生比较尴尬了：有两种选择，要么放弃原有的区位（原本打算在建邺或城北一带）改选为雨花或下关；要么放弃100㎡的面积，继续选择原有的区位，改买80㎡左右的房子。这对赵先生来说是不小的影响。中原地产交易服务中心经理王巍巍认为：像赵先生这种情况的人不占少数，在现有的市场状况下，在江南八区能买到6000元/㎡左右的房屋的，只能集中在下关部分地区、雨花地区、栖霞地区及江南八区少部分偏远区块；而目前连江宁岔路口地区的房价，也在6000元/㎡左右。 图表3 从上面的各个区域的今年成交均价来看，鼓楼、玄武、白下三个区，均价均超过9000，价格上涨较快，是城中高价位房屋的集中区域。此外，其他几个区域的价格涨幅也出人意料，秦淮、下关的均价都已经达到8000多，建邺区的房价也近9000元。江宁的房价今年也是异军突起，特别表现在岔路口一带，房价都突破6000元/㎡。主城房价的上涨，使得很多真实需求被转移到江宁、江北。这是今年上半年很明显的特点。 ............ |
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