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07年上半年北京住宅租赁市场状况分析 1.1 2007年上半年北京住宅租赁市场整体状况 2007年上半年北京住宅租赁市场整体状况十分活跃，交易量同比增长了近10%，租金均价同比去年同期也上涨了7%，城八区的租赁均价达到了1998元/月•套。其中普通民宅租赁市场租赁价格小幅上扬，高端租赁市场租赁价格下降幅度减缓。北京住宅租赁市场交易量的增长主要是得益于租赁市场中房源供给与租房需求的同步增长。而租赁市场租金价格的上涨则是因为租赁市场局部热点区域普通住宅房源持续供不应求，导致了这些区域内的租金价格持续走高，从而拉升了整个住宅租赁市场的平均租金水平。 1.2 2007年上半年北京住宅租赁市场成交量状况 2007年上半年的北京住宅租赁市场交易活跃，总体成交量较去年同期上涨了近10%。成交量的上涨主要是因为上半年以来北京的整体租赁市场房源供给与租房的需求同步上升所致。 2007年上半年北京住宅租赁市场房源供给和租房需求均出现了十分明显的增长态势。1-6月份住宅租赁市场业主登记量和客户需求量分别比去年同期增长了11%和15%。 部分新房出租、由售转租房源以及空置房源的大量入市构成了上半年新增加的房源供给。具体来看，首先北京近几年房地产市场高速发展，每年都有大量新增房源流入租赁市场。在今年1-6月份的房源供给中，首次出租的房源占有相当的比例。这类房源主要分布在通州、大兴等近郊区县。其次，宏观调控后的北京房价依然坚挺，这也增强了部分投资者的看多信心。此类业主纷纷看好未来的房价，把原本计划出售的房源重新投入租赁市场。另外，春节前大量新空置出来的房源在春节后又投入租赁市场，这也在一定程度上补充了房屋租赁市场的房源供给。 租房需求增长则主要来源于两个方面：第一，受高房价和股市影响，一部分人群放弃购房，转入租赁市场。今年上半年成交的租赁客户群中约有5%的人群原本打算购房，但上半年持续走高的房价使得他们暂时取消了购房计划。另外有3%的人群则是受股市或基金良好收益的影响，资金转入股市或购买基金，以租房代替购房。第二，大量增加的外地进京工作、就业人群的租房需求。截至2006年末北京市常住人口1581万人，比2005年末增加43万人。其中外来人口383.4万人，增加26.1万人，占常住人口的比重达到24.3%。今年上半年外地人群进京势头依然不减。北京宏观经济发展良好，加以奥运临近，良好的发展机遇吸引了大量的外地人群进京工作、经商。在这类新增加的人群中约有70%通过租房解决住房问题。根据市场研究中心的统计数据表明：在春节后的3、4月份租赁高峰期，租赁成交量增长了20%,新增加的租户部分中约有50%为新进京人群。 1.3 2007年上半年北京住宅租赁市场成交价格状况 图表：北京住宅租赁市场价格指数走势分析 2007年上半年北京住宅租赁市场整体租赁价格指数稳中有升，市场租金均价同比去年同期上涨了7%。其中普通民宅租赁市场租赁价格指数小幅上扬，高端租赁市场租赁价格指数下降幅度减缓。部分热点区域如：中关村、亚运村、CBD、方庄、崇文门、金融街等租金上涨明显。 从城八区的住宅租赁市场来看，2007年上半年城八区的租赁均价为1998元/月•套，较之去年同期的1827元/月•套，上涨了171元/月•套，涨幅为9.36%。从各具体区域来看，朝阳区、崇文区、宣武区的上涨明显，其涨幅速度高于同期内整体市场水平 图表：2007年1-6月北京区域二手房市场租赁价格状况（单位： 元/月•套） ............ |
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