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2007年上半年广州房地产市场分析报告 前言：2007年以来房价继续了近年来的上涨势头，尤其是进入五一黄金月之后，由于供求矛盾显现，全市商品住房价格加速攀升，而各区的中高端产品成交比重亦有所增加。高位运行的房价，对楼市格局的影响更大，政府调控措施、发展商供货节奏、土地交易、置业决策、区域发展、板块冷热等等均在上半年发生新的变化。 供稿：合富辉煌集团市场研究部 一、 土地市场 1. 2007年上半年广州土地市场回顾 供应逐渐放量，土地市场终成政府调控重点 2007年上半年广州市各类经营性房地产开发土地成交共37幅，用地面积102万平方米。其中，萝岗区成交宗数达26幅，居第一位，以科学城的工业用地为主，占14幅;海珠区第二，成交面积集中在琶洲，以旅馆/商业金融/电信母局用地为主，占2幅;天河占3幅，荔湾占2幅，白云占1幅（见下图）。中心城区外围土地的活跃成交使广州土地市场告别以市中心占主导的土地供应局面。 2007年上半年广州住宅用地市场供应继续放量，成交用地面积29万m²，总建筑面积83万m²，用地供应量较去年上半年大幅增加60% （见下图）。由此可见，政府正通过加大土地市场供应来加大调控房地产市场的力度。 2. 2007年下半年土地市场展望 预计下半年政府将继续加大宏观调控，落实土地供应计划 今年3月，广州市政府为贯彻落实中央宏调精神，制定及颁布了“穗七条”，其中明确提出：2007年全年住房土地供应计划5平方公里，其中商品住房土地供应为3.7平方公里。该计划公布后引起了市场各方面极大关注，5平方公里的住房供应计划能否落实？其对后市影响如何？更是成为各方面关注的焦点。 2007年6月土地供应 土地性质 宗数 占地面积(万M2) 商住 14 23.49 2007年1-6月商住土地供应及成交 区域 宗数 占地面积(万M2) 总建面积(万M2) 白云 1 0.63 3.31 天河 1 1 8.2 荔湾 2 1.33 10.98 海珠 4 3.39 14.12 萝岗 2 23.01 46.03 合计 10 29.36 82.64 2007年1-5月商品住宅土地供应及成交宗数为10宗，用地面积29.36万平方米，总建82.64万平方米，仅占2007年全年商品住房土地供应计划的8%。就在市场对“5平方公里”供应计划存在猜测的时候，6月份政府加大土地供应，推出14宗（含预告）商住用地，用地面积达23.49万平方米，是1-5月份供应量的80%，并首次将番禺区四幅用地面积达16万平方米的商住用地在广州国土局挂牌供应，同时还针对9幅老城区规模不大的烂尾地采取“三组捆绑”的方式来拍卖。这是“穗七条”以来，也是政府正式实施招拍挂之后在一个月内推出宗数最多的一次土地供应，显示了政府通过加大土地供应来落实宏调的决心。 6月份政府加大土地供应力度，显示着政府贯彻落实宏调的坚定决心，有能力落实和完成5平方公里的供应计划，而首次将番禺区商住用地在广州国土局挂牌，证明政府在外围近郊还有充足的土地储备，未来南沙、萝岗、花都、金沙洲等外围区域也都将有可能成为政府供地的重点。从老城区烂尾地采取“捆绑”方式盘活中，不难看出政府已采取多种细节措施缓解目前中心城区供地紧张的局面。种种迹象均预示着从6月份开始，下半年政府将会加大力度贯彻落实国家宏调政策，争取完成5平方公里的供应目标。 ............ |
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