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07年上半年中国房产价格分析及后期走势预测 今年上半年，全国房价继续上涨，近期涨势有所加快，预计全年房价涨幅可能略高于去年。 一、上半年房价情况从36个大中城市集中成交房价的监测情况看，上半年房价高位运行，环比涨幅前低后高，涨势有所加快。 （一）房屋价格较大幅度高于上年。与去年同期相比，今年上半年商品房集中成交价上涨14.22%，涨幅比去年高5.38个百分点；其中，商品房住宅价格上涨16.34%，涨幅比去年高7.89个百分点。存量房集中成交价比去年同期上涨16.05%，涨幅比去年加快18.03个百分点，其中存量房住宅价格上涨15.46%，涨幅加快5.14个百分点。 （二）房屋价格涨势逐步加快。上半年商品房二季度环比上涨6.45%，比一季度高4.53个百分点，涨幅明显上升。各月份环比价格分别为0.01%、-0.63%、3.30%、1.76%、2.42%和2.90%，涨幅前低后高，涨势逐月加快。存量房价格涨势更为明显，环比价格由一季度下降0.24%，转为二季度上涨10.07%。各月份环比涨幅分别为-1.05%、-0.25%、0.93%、4.54%、4.24%和5.47%，涨幅也逐月加大。 二、对今年后期走势的判断从今年3月份开始，全国36个大中城市商品房集中成交价已连续4个月环比上涨超过1.5%，这是2004年以来的第一次。从目前情况看，推动近期房价较快上涨的因素很难在短期内消除，预计今年后期全国房价较快上涨的走势仍将持续一段时间，全年涨幅可能略高于去年。 （一）新建住房供给增速下降，结构调整进程较慢。从2000年以来房地产开发统计数据看，新建住房供给增速呈逐年下降的走势。一是土地开发率（土地开发面积/同期土地购置面积）持续下降，由1999年的77.9%下降到2005年的54.3%。二是商品房住宅房屋建筑面积竣工率（房屋竣工面积/同期房屋施工面积）逐年走低，由2000年的40.8%下降到2006年的28.55%；今年前5个月商品房住宅竣工率仅为7.4%，低于去年同期8.2%的水平。三是销售面积增长快于供给，今年1-5月份，全国商品房销售面积21148.0万平方米，商品住宅销售面积为同期竣工面积的2.11倍。 从供给结构看，一些城市虽然出台了建设保障性住房和住房结构调整的规划，但落实进度仍较慢，1-5月份经济适用住房投资占商品住宅投资的4.1%，前4个月90平方米以下普通商品住房投资仅占商品住宅投资的17.2%；从北京的情况看，7月初，北京市房地产交易管理网显示可售期房和现房套均面积仍分别在140和160平方米以上，住房供应结构调整与市场需求之间还有一段距离。 （二）开发商囤地、捂房现象严重，加剧了供求矛盾。从2006年上市公司年报看，一些房地产上市企业拥有大量的存量土地储备，土地储备总建筑规划面积多在300万平方米以上，个别企业超过1000万平方米，按目前的囤地企业年开发量计算，在没有新购土地的情况下，一般可供连续开发好几年，个别企业土地储备量可供开发6、7年，其他非上市开发企业也都有大小不等的土地储备。 在房价较快上涨的情况下，一些开发商建而不售，捂盘惜售现象也很严重。一些开发商采取分批销售、推迟开盘时间、内部认购、大幅提价等方式拉长销售周期，通过控制新建住房的上市速度拉抬房屋价格。根据去年房地产项目开工数量预计，仅北京市今年推迟开盘的楼盘就有几十个，据一些媒体调查，个别楼盘开盘时间甚至推迟一年，而价格也上涨了近20%。 （三）房价调控效果与居民预期差距较大，强化了居民的“追涨”心理。去年我中心开展的大中城市住房价格调查结果显示，大部分城市居民希望房价能够在宏观调控的作用下有所下降；近期中消协进行的12大城市房价调查也表明，绝大多数消费者的期望价格远低于该城市住房实际销售／成交价格水平，共有64.2%的消费者认为合理的房价在2000 ............ |
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