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2007年4月福州楼市分析 指数分析 4月涨幅明显放缓 根据图1显示，福州市4月福房指数呈高位振荡格局，涨幅明显放缓。从表1可以看到，4月价格指数为129.31，相比上月的129.29，增长了0.02点，月涨幅为0.01%，与去年同期相比上涨了8.91%，该涨幅与上月相比明显趋缓。 而与去年同期相比，8.91%的涨幅更是一年多以来首次上涨幅度低于9%，打破了一直以来上涨幅度高于9%的局面。从数据上我们可以看出，目前政府结构性调整的威力正在显现。希望在住宅市场发展的关键年头里，福州房地产市场的住宅供给将更加多元化，以满足不同收入群体的多样化需求，打破高端楼盘一统天下的局面。 量价分析 成交价量出现下行 从表2可以看出，4月住宅均价从上月的5859元/平方米跌至5767元/平方米，下跌了92元/平方米，涨幅为-1.57%，与上月的3.24%相比确实降低了不少。而从单纯的数据上看，4月成交量在历经了上月的回升之后开始骤减，成交面积为27.76万平方米，相比上月，降低了9.69万平方米，这与成交套数的减少以及成交面积多为90m2以下有一定的关系，由此可以看出，在宏观政策的调整下，市场观望气氛浓厚。 4月成交量主要集中在小户型楼盘，中高档楼盘成交量有所下降而中低端楼盘成交量呈提升态势。上个月楼盘成交排行榜居榜首、均价为9950元/m2的融侨锦江G区成交套数由173套滑落到42套，4月仅位列第四；上个月楼盘成交排行榜位居第二、均价为5435元/m2的仁文大儒世家成交套数也由287套滑落至48套，位于楼盘成交排行榜第12名(见表3)。4月一手楼市成交量的显著下滑，似乎预示着在结构性调整下，一手房楼市供给与需求的非主流化，市场将往供求多元化方向发展。 产品分析 中小户型交易上扬 从表4成交套数来看，虽然90平方米以下的户型在成交套数上与上个月持平，均为956套，但由于其他户型成交套数都相对减少，因此，在排行上仍占据榜首，达到总数的37.7%，所占成交金额也由原来的15%上升到20.9%。120～150平方米的户型位居第二，成交653套，占成交总数的25.8%，与上月的32%相比稍有回落，可是在成交金额上还是保持领先优势。此外，从表4可以发现，以120平方米为分水岭，120平方米以上和以下的户型住宅销售量基本各占总交易量的一半，由此可见，住宅市场的结构性调整正在往良性方向发展。 当然，这和4月福州房地产市场秩序调整也有一定的关系。利润最大化的开发企业不愿意提供中低价位和保障性住房的市场供给缺口将由政府来填补，这将有力地促进房地产产业健康有序地发展。 4月份的福州二手房市场需求开始反弹并得到释放，且效果明显，由原来的下降趋势转为上升趋势。峰回路转的二手房市场不管是从交易面积、交易均价还是成交金额来看都有所回升。4月份的交易量为49733万元，上涨幅度为12.8%，均价从上个月的2462元/m2上涨为2517元/m2，上涨了55元/m2。这也让我们看到二手房市场发展的空间与潜力。 随着城市居民住宅消费观念的变化，住房者更多的要根据自身经济收入来逐步改善自己的居住品质。从“安置型”到“适用型”再到“舒适型”，成熟的房地产市场需要形成一个完整的阶梯消费模式，这就决定了二手房交易在市场上的重要作用。发展二手房市场是对过去所开发的住宅进行重新洗牌的过程，会释放出一部分强劲的现实购买力，同时二手房供应中相当部分为中小型住宅，让其自由释放可以满足中低收入阶层的住房需求。 ............ |
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