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06年全国住宅市场发展回顾与07年展望（住宅篇） 土地市场继续从紧，开发商存量土地将进一步消化，而“招拍挂”土地交易方式的严格 执行，将使土地市场竞价将更为激烈，土地价格也将继续增长。 区域市场发生分化，。二线城市由于政策氛围比较轻松，增长空间较大，发展潜力凸现， 外资也将可能在未来3 至5 年中大举进入我国二线城市。 “生产性”外资将会继续积极进入内地市场扩张，2006 年的政策堵住了外资的投资需 求和投机需求，合作开发将成为主流模式。 随着中介服务行业的操作标准的到位以及交易环境的成熟，一手市场和二手市场联动效 果将更为明显。 从政策调控工具来看，2006 年住房政策的调控已经达到了前所未有的紧缩状态。2007 年宏观调控的发展趋势可以用“确保执行”来概括，未来从政策执行的行政过程来看，住房 市场可能面临更为紧张的政策环境，对于行政过程的“死角”可能成为未来调控的重点方向。 一、住宅产品设计特点及2007 年发展趋势 1、规划布局 1）规划结构城市化 2006 年的住区规划的结构布局受到近年大趋势影响，进一步深化和体现了混合多元、 实用、功能主义的设计思想。由于城市化正处于加速前进的进程中，人们对于城市、街道生 活的热情和向往也空前高涨；回应这些需求与期望，与以往相比，以平面构成式图案为主的 大型主要景观轴作为骨架来串联一系列住宅的做法在渐渐淡化，取而代之的是更近人尺度、 城市化、街区化的组团。在平面布局上常用化整为零的手法，将整体的住区划分为若干组团， 景观、公共设施资源匀质分配到每个组团中。 同时随着城市化、城市设计的思想进一步深入人心，小区结构设计设计也更倾向于淡化 其整体的完形性和传统印象中“大院”的烙印，更趋向于由城市出发，将城市形态乃至其所 承载的市民生活引入住区。 另一方面，规划结构的城市化还表现在规划布局本身更注重对城市的影响，努力缩小住 区的建成对城市的负面影响，增进其正面影响。如对于住区所朝向的景观，过去往往只顾自 己最大限度利用景观，不顾景观对住区周围城市地区的可达性、可见性，常用的层层包围或 阻挡形式的建筑布局；而近期的住区在规划时往往能站在城市的角度考虑问题，在布局时也 注意垂直景观布局，保留视觉通道甚至实际的通道，使住区本身对城市生活做出贡献。 2）布局形式街区化 作为城市生活最有力的实现手段之、也是其最生动的物质体现，街区（block）成为2006 年住区设计的一大热点。 街区这一概念来自于欧美，是城市化、商业化的产物。由于它最大限度扩展了沿街商业 临街面长度，因此十分适合对外底商的存在。同时，由于它通常采用围合或半围合的院落形式，最大限度的保证了对内居民的私密性和安静的氛围。许多欧洲城市之所以如此具有活力， 其街区式的布局功不可没。随着商品经济的发展和人们生活价值观、生活方式的改变，人们 对居住建筑的需求已经不再局限于功能单一的纯居住建筑的了。人们对于街道生活的渴望和 其带来的噪音、安全等问题的顾虑都在日益增加。住区中当然没有必要也没有可能完全复制 欧美街区底商的做法，但街区布局方式所营造出的这种外向面、内向面各占建筑一个界面的 空间感受及其兼顾公共与私密的优点受到住户的喜爱。对内而言，“院落”的形成使空间围 合更有层次，外动内静，加强了居住者的归属感和安全感，保证了在较小层次上居住建筑所 需要的可防卫性和私密性，符合人们对住宅的心理期望。对外而言，街区式布局充分利用了 城市道路，营造了连续的线性街道空间形态和亲切的公共交往空间，有利于街景的营造，也 有利于住宅公共空间亲和气氛的形成，为住户邻里间的交流需要提供了可能发生的场所。因 此我们看到，在2006 年的住区中，更多的出现了以街区为次级组团来组成更高一级组团的 方式。 3）高低层分布混合、多元化 在高层与中低层的分布上呈现出多混合开发、多元并存的趋势。同一住区中往往并不是 只存在着一种类型的建筑形式，而是两者都占一定比例。当然这种混合、多元并不是一味的 打散混合，通常在一个住区中也存在高层和中低层也是成区分布的。这一方面符合社会多元 化发展的趋势，也符合“大混合、小分离”的居住区规划思想。它既是响应市场多种需求共 同作用的结果，反过来也促进了社区间中、青年，工薪与中产阶层的适度混居，使邻近阶层 的互补成为可能。 4）资源均好性 住区设计更加的注重景观、朝向及服务资 ............ |
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