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2007年杭州楼市区域展望研究分析 站在两个年度的中间，无论是回望，还是前瞻，那些刚刚进入杭州楼市的大鳄们都还没有成为真正上场的主角：满剧院都是对他们的议论。但是，很遗憾，我们还没有看清楚他们的脸，或者衣着，或者手上的器术。 无论是万科，复地，中海，凯德，华润，新鸿基，还是嘉里，充斥我们耳道的都是那些循环回响的泡沫——他们真实的声音很少。 有人说，从这些包裹着传奇色彩的大鳄在期待声中落地杭州的那一刻起，他们已经迅速本地化，成为大家熟悉的陌生人。但我们真的了解他们吗？ 我们的喝彩和所谓的深刻评论，已经为这些新来的贵宾们披上了我们主观投射的符号，而正是这件艳丽的外衣阻止了我们去认识大鳄们真实的举动。符号传递的，更多的并非大鳄们本身的信息，而是代表了大家对他们的渴望和想象。 没有人不看好今年的九堡，就像没有人不看好万科在杭州的未来一样，因为万科已经成为九堡板块的符号。然而，让局外人很难想象的是，对于这么一个强大的竞争者挤在自己的身边，那些先期进入的开发商展露出来的竟然除了热情，还是热情，丝毫没有必要的戒备。 有传言称，一些开发商已经与万科达成了价格联盟。 问题是，如何与万科共舞？如果消费者在九堡和万科之间真的划上等号后，九堡的其他楼盘还能吸引自己的消费人群吗？从更宽的范围来讲，大鳄们甚至成为了杭州楼市的集体代言。那些在调控中多少有些胆战心惊的本土中小开发商认为，大鳄入杭就是看好杭州楼市的符号。他们的担心越真实，就越愿意把大鳄推上至高的地位。 这种符号化涡流还有一个表现，那就是这些大鳄们在杭州的言行越少，各个层面对他们的解读越多，这些传言的依据往往是来自北京或者上海的媒体。同时，种种不明就里的解读越多，就越是激发杭州人对大鳄们的了解渴望。 对于这些寡言的大鳄来说，认识他们有两种途径：深入他们已经拥有的区域，倾听各种不同的声音，有时候，一名民工的认识比专家更深刻；或者，钻进他们的网站，像九堡在建的万科魅力之城，其实在国内已经有好几个兄弟楼盘，至少到目前为止，万科的网络服务还鲜有杭州楼盘可以与它们比拟。 让我们去认识真正的大鳄吧，他们能够带给杭州楼市的，其实很多。 有人说，今年杭州楼市的市中心板块将是一场“豪门盛宴”。 市中心板块的土地一直“皮细肉贵”，连年飙升的地价让中、小开发商、“三外”企业相继淡出这一板块；而与此同时，市中心却迎来了外来房产大鳄和本地房产大腕的新一轮PK：去年先有外来房产大鳄新加坡凯德置地在城北出手——出资5.6亿元在市中心板块拿下拱墅区和睦89亩地；后有滨江和绿城两大本地房产大腕联袂出演——联手以36.3亿元的价格，拿下“杭汽发”地块……光是城北楼市，就已然是一场声势浩大的“豪门盛宴”了。 从最早以24.6亿元拍价将原浙江大学湖滨校区地块收入囊中的嘉里建设，到去年红极一时的凯德置地……外来地产大鳄们，就这样在杭州主城区里成为一股地产新力量。今年的市中心板块无疑是外来房产大鳄和本地房产大腕同台竞技的一出大戏，他们将以什么样的立场面对杭州市场？今年的市中心板块又将有何新动作？而对杭州的购房者来说，人们更关心的还是，这些大牌房产商将会给杭州人的房产生活带来哪些变化？从这些变化中购房者能得到什么？ 外来房产大鳄加剧竞争 回头看2005年下半年，尽管有外来大公司进入杭州，但它们摘牌的都是以商业为主的用地，因此对住宅市场的冲击并不大。但到了去年，房产大鳄们对住宅市场表现出了浓厚兴趣。 一直以来，杭州房地产市场的领头羊效应并不明显，除了绿城、滨江一两家公司是公认的领头公司之外，其他房产公司之间的土地储备、开发水平差异并不大。但是从目前在土地市场上的表现来看，今后的分化趋势已经显现，未来几年的杭州楼市唱主角的都将是这些“豪门”。 随着土地成本逐渐升高，房地产开发水平的提高，房地产将变成资金高度密集型企业和专业化程度更高的行业，对进入房地产行业的企业提出了更高的资金要求和开发水平，大量的房地产中小企业将被淘汰出局，楼市市场份额集中到外来房产大鳄和本地房产大腕的手中。 本地房产大腕强强联合 去年9月，本地两大房产大腕绿城集团和滨江房产，以各出资50%、总价36.3亿元夺得原杭州汽车发动机厂旧厂地块。这是杭州1999年实行土地招拍挂以来，出让底价、成交价最高的住宅地块，而这一联合拿地之举，从此引出杭州本地房产大腕走向强强联合的走势。 “绿城和滨江联手拿到杭汽发地块，打破了此前杭州高端物业被境外房产公司垄断的局面。”浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生这样认为，强强联合会给楼市格局带来深远影响，强者愈强，弱者愈弱，甚至会逐渐隐退。对于竞争日益激烈、风险越来越大的楼市来说，强强联合意味着可以凭较小的成本取得重量级的项目，以保证在今后3-5年内有更大的话语权。 嘉里建设：发掘杭州消费潜力 率先进入杭州楼市市中心板块的外来房产大鳄要数在2005年10月，通过挂牌竞价将浙江大学湖滨校区地块收入囊中的嘉里建设。这家马来西亚首富郭鹤年旗下的嘉里集团，以超出底价64%的水平——24.6亿元拍价创下杭州国有土地出让的最高价格纪录，由此拉开了房产大鳄进军杭州市中心板块的序幕。 其实，嘉里建设的出资还不止这个数字。据出让信息显示，湖滨地块由三期组成，周五出让范围是一期和三期，二期则在拆迁完毕后由竞得人按这次出让单价标准另行补缴地价款，办理相关手续。一期、三期地上总建筑面积为158252——171439平方米，二期地块则在此基础上再增加地上建筑面积3447——3734平方米，建筑密度不大于40%。按照这个规定计算，湖滨地块的总价格应该在30亿元左右。 而这一地块原始建筑于今年的1月6日进行了爆破。早在22年前就参与了杭州香格里拉酒店的开发的嘉里建设（杭州）有限公司有关人士表示，原浙江大学湖滨校区地块今后将用作?米鳌博客,米鳌新闻,米鳌说吧)吧套∮槔窒钅俊薄⒕频辍⑸桃怠旃任镆担鱿钅吭ぜ圃?009年一季度完工。 据了解，嘉里建设拍下的地块折合楼面价达14349元/平方米。目前西湖边黄金地段的商务楼宇，临湖的每平方米成交价在4万元以上，邻近湖边的每平方米在2.5万元左右，即使是周边有10年以上房龄的二手房每平方米成交价也达到2万元左右。因此有业内人士预测，该地块项目建成后，开发商有望获得一倍以上收益。 ............ |
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