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07年重庆融侨半岛成交分析报告 上图标出的几个黑点是融侨楼盘的几个技术上的几个重要的点。从均线和KDJ的分析看，这些点最重要的共同点在于在上升过程中的金叉，即指标快线上穿指标慢线，一般地出现这些技术性的点都是一些切入的点，即购买机会。 这三次最佳时机分别出现在2006年12月、2007年1月和3月，结合成交量我们发现出现这些买点并不在销售十分火爆的时间，这与证券市场有类似的特点，当买点出现时，众多的观望者还在左思右量、前顾后盼，不敢做出果断的决策，而当这些买点一过在前期的推动下人气指数便遥遥直上，追风者众多。从这点出发看购房者需要理性的分析做出果断决策，同时应该避免在市场行情最火暴的时候从众购房。仔细观察不难发现这三个点的连线呈现一定的楔子形状，也就是说在这期间融侨半岛具有整体向上增长的趋势。 从按照户型面积划分的成交均价看，融侨半岛与重庆整体市场存在较大的差异，其价格随着户型面积的增长而增长的特点十分突出，其中尤其值得注意的150平方米以上的户型成交价格明显要高出其他区间，约高出其他户型均价5.68%。而90平方米以下的户型成交均价最低，则其中大部分成交建筑面积维持在80平方米以上，这也就是说，融侨半岛建筑面积在70平方米以下的户型是极其稀少的，但其价格却是十分便宜的，从这点看，融侨半岛小户型的销售不遵循市场供求关系。从成交套数的分布看，120-150平方米之间的成交套数最多占有整体销售套数的45.87%，几乎占领了半壁江山，这与融侨半岛的中高端市场定位存在密不可分的关联。 从按照总价划分的成交套数情况看，融侨半岛销售主要集中在20-40万元之间，且这之间的分布较为均匀。两个区间的占比十分接近，分别为34.64%和34.36%，基本相当。而40-50万元之间总价较高的房屋销售也比较良好，从06年7月到07年4月总共成交套数179套，占整体销售的25.00%。而20万元以下和50万元以上的销量十分稀少，这也表明融侨业主以中产阶级为主。 地产投资的收益率我们可以用其价格的增长率去掉各种费用率来衡量，上图是模拟融侨半岛及主城区住宅投资2002-2009的收益率曲线。通过比较我们发现，在2005年以前二者出现了较大的变化，2003年融侨半岛价格增长迅速，而主城区增长率下降，在2004年出现了与2003年相反的现象，但从2004年开始出现一个较稳定的趋势，重庆主城区住宅投资收益率逐步下降并且趋于平稳，而融侨半岛开始发挥教育、温泉、大配套等特色优势，收益率也逐步上升。............ |
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