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07年三季度深圳关内二手住宅市场分析报告 2007年第三季度关内二手住宅总体买卖成交均价为11121元/平方米，与上季度相比，基本持平。成交量则出现大幅下滑，环比下降约48％。租赁市场成交活跃，租金稳定。中小型物业成交量比例上升，越来越受到市场的青睐。 成交量大幅下滑，关内成交比例下降 自7月份以来，在宏观调控政策的作用下，深圳二手楼市场观望气氛浓重，成交量连续3个月出现下滑。据世华成交系统数据与世华成交所占市场份额计算，7月份成交面积为639108平方米，比6月下降约43％，8月份成交面积为483966平方米，比7月下降24。3％，9月份截止15日成交面积为98158平方米，整个月估计成交面积约为358333平方米，比8月下降25。9％。 从07年数据也可以看出，关内成交面积占全市比例逐渐缩小，第一季度关外成交比例为60。6％，第二季度为58。4％，第三季度为57。2％，比去年同期低2个百分点左右。可见，随着关内房地产市场快速发展，关内二手楼市场均价已处于高位运行，交易所需资金多，升值空间有限，都影响了自住客和投资客在关内置业，而关外城市建设良好、生活配套完善、交通日趋便利、房价相对较低等利好因素使得许多购房需求转移到关外。 季度均价上涨，月度均价下调 由于近几年深圳房地产市场的迅猛发展，深圳二手楼市场买卖均价呈上涨的态势。07年第一季度全市住宅买卖均价为9176元/平方米，二季度为11068元/平方米，三季度为11121元/平方米，与前几年同期相比，上涨幅度非常大。 需要指出的是，虽然全市二手住宅买卖整体均价从季度上看是在上升，但从月度上看，近几个月全市整体均价有下降的趋势，这与当前的房地产宏观调控政策影响相关。在目前政策的影响下，深圳房地产三级市场观望气氛浓重，市场上二手楼的投资需求与自住需求都有所下降，供给则由于部分投资客出于离市目的的放盘而增加，在供大于求的情况下，导致成交价格有所下降。 从各个区域上看，福田、南山、罗湖、龙岗二手住宅买卖均价都出现下降的情况，而宝安、盐田在市场前景看好的情况下有所上升。 各区域近几月买卖成交均价表 （单位：元/平方米） 区域 6月 7月 8月 9月 福田 14644 13772 13765 13742 罗湖 11844 12049 11183 10768 南山 15598 14912 13388 13013 宝安 8976 9440 9644 9924 龙岗 7352 7735 7417 6896 盐田 12753 12956 13007 13111 单价8000-12000元是成交主体 从07年第三季度关内的成交价格分布可以看出，8000～12000元/平方米的价格区间是成交的主体，所占比例达43％，其中8000～10000元/平方米的成交量占了成交总量的22％。另外14000元/平方米以上的成交比例占了将近17％。 通过对比06、07两年的数据，可以看到，07年10000元/平方米以上的价格区间比例大于06年同期，特别是14000元/平方米以上的，高出十多个百分点，而10000元/平方米以下价格区间所占比例有缩小的趋势。这些成交价格分布变化一方面由于近年高端物业供给增加，成交比例有所增涨，另一方面也跟07年上半年价格的快速上涨有关。 通过统计关内各行政区06、07年的成交价格分布可以看出，福田06年10000元/平方米以下的成交比例为78％，07年只有28％，减少了近50个百分点，而10000元/平方米以上的成交比例明显增长；罗湖区10000元/平方米以下的成交比例由06年的76％下降到07年同期的46％；类似的，南山区10000元/平方米以下的成交比例也由65％下降到20％，盐田由61％下降到34％。从这些比例变化可以看出关内各区高价物业的成交比例都有大幅上升。 ............ |
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