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写字楼消费特征研究 1 企业消费过程的三个阶段 企业选择写字楼的过程，分为三个阶段： 第一步是企业对区域综合环境的选择； 第二步是企业对写字楼产品的选择； 第三步是价格及政策因素的选择。 2 写字楼消费外部因素 区域综合环境的评价内容 区域综合环境的评价是企业选择写字楼的第一步。区域综合环境的评价主要包含以下方面： 选择标准 内容解释 市政成熟度 城市建设进度，总体交通状况 综合配套设施 酒店、宾馆、饭店、商业中心等配套 交通通达性 区域和地段的道路交通和公共交通 企业群体的聚集 聚集的企业群体的类型、档次等特征 职住一体化程度 商务区周边有没有足够的居住配套，以节约时间 区域/地段规划 规划建设对办公物业的使用性影响和升值性影响 3 把握企业需求特征，从五个方面打造适应市场需求的写字楼产品 在写字楼开发行业流行这样一句话：“把消费者能做的事情留给消费者去做，把消费者做不到的事情做到最好”。从写字楼产品开发的角度看，写字楼消费者能做的事情主要是室内装修，而建筑整体形象的塑造，以及建筑结构和布局、公共空间的打造等必须由开发商完成。 企业在消费写字楼的过程中，非常看重以下五个方面的要素：交通组织、外观造型、平面布局、楼层净高、配套设施。因此如何从这五个方面入手，打造市场欢迎的写字楼至关重要。 4 交通组织 4.1 定义 写字楼的交通组织分为内部交通和外部交通两部分，内部交通组织是指从写字楼出入口到达各办公单元所经过的建筑空间及其辅助设施，包括大堂、候梯厅、电梯、走廊、各种标示牌等；外部交通是指市政道路到写字楼主要出入口、地面停车场、地下停车库的道路及其辅助设施，包括行车道、人行道、隔离设施、标示牌、出入口等设置。 4.2 因素 写字楼交通组织系统，其设计和管理因素： ............ |
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