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2007年北京房价必须回落的十大理由 从宏观政策的角度看，即将过去的2006年在中国房地产市场的发展史上注定将成为不平凡的一年。从国六条到九部委文件，政策出台的级别之高、密度之大、力度之烈、影响之远，在中国房地产市场发展的历史上，前所未有。 经过04、05年的层层洗礼，本以为2006年会是个整合之年，市场及时代的大潮却为中国房地产业带来了一系列暴风骤雨般的调控政策，但令人失望的是房价却坚挺如初，不仅政府对调控结果不满意，老百姓更是怨声载道。对于宏观调控的态度更是在希望与失望中交替徘徊。那么明年的房价究竟走势如何？是升还是降？这是笔者近期被朋友及媒体问到最多的问题。事实上除了盼望北京的房价能够尽早得到合理回落之外，笔者相信，大多数理智的人并不会希望看到房价大跌的一幕，因为那将比房价上涨带给社会的恐慌及影响更为严重。但是从众多角度分析后，我还是认为北京房市经历了2006年空前的政策、频出的变动和激烈的竞争后， 2007年，北京房价必将呈现回落之势!不仅房价的增长幅度会随之减低，而且部分区域价格和总体均价也会出现下降趋势。其理由如下： 理由之一：宏观调控方向所求 自2004年，政府正式调控操纵中国房地产开始， 经历过2004年的“银根紧缩”、2005年的“宏观调控年”，本预想2006年将采用微调作为消化之年，而政府却采用了乘胜追击的政策。今年出其不意的政策走向已经明确的显示出，政府大举调控的趋势不容后退。且就房地产市场的基本态势而言，在经历两度加税以及围绕国六条、九部委文件生成的一系列调控政策后，房地产市场虽 “虚火”大降，但房价却依旧大幅上升，远未治本。调控初见成效，政府不可能放弃刚刚到手的调控成果，必定会在2007年加大宏观调控力度，从而彻底抑制房价的增长速度。尤其是在现行政策的基础上增加实施细节，在不断修正现有规定的同时，进一步加大法规的实施力度。纠其原因主要是因为房价不降反升，政策将从各方面挤压房价。06年政府宏观调控的金融政策和土地政策，矛头都是指向投资以及由投资引起的价格上浮。央行一年内两次加息，国六条、国十五条，个税的一体化征收、土地增值税全面启动等政策从各个窗口挤压房产投资利润，促使房价的下降，然而成交价格上并未造成太大的体现，却直接作用到了全国二手房交易量上，迫使二手房市场无论从消费者还是经纪机构都在很大程度上受到了一定的冲击。 使二手房的交易量与业内预期的10万套相去甚远，并且出现了在刚性需求的推动下，房价不降反升的特别现象。 全年政府刚柔并济的调控操纵下，却呈现了二手房和房屋租赁价格均上涨的趋势，从统计数字便可窥一般：北京2006年1-10月份，全市存量住房买卖平均价格6783元/平方米，同比增长10.3%。甚至有些地方出现了20%的爆幅增长。10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.6％，涨幅比上月提高0.3个百分点，其中北京以10.7％的涨幅名列首位。这与政府希望控制5%-6%之间的二手房销售价格正常增长幅度相差深远。虽然政府的目的不是大跌房价，但这样大幅度的房价增长是与国家政策的方向不相符的。换句话说，政府的宏观调控远并未达到预期的效果，百姓要求房价下降的呼声越来越高，因此，北京市政府一定会在07年采取更强烈的措施，稳定房价，调整房价。而年底前加征土地增值税的做法，也已充分表现出政府调控价格的决心。 理由之二：土地供应结构性调整方向将平抑房价 2006年以来国家对土地的调控政策之多为近年少有。不仅是在2006年5月出台的“国十五条”中对加大闲置土地的处置力度进行具体标准制定，2006年9月初，国务院更是专门下发《关于加强土地调控有关问题的通知》，主要针对当前各地区在土地审批、用地集约管理、土地执法等方面存在的问题进行有效治理及严格调控。此后，国土资源部又下发了《关于做好报国务院批准建设用地审查报批有关工作的通知》，这些都显示了中央对土地管理改革的决心和深意，是对04年国务院28号文（《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》），05年国八条、144号文（《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》）和06年国六条的延续。这些政策指向将使得土地增量供应受到更严格的控制，从而抑制房地产开发投资的过快增长，并对快速增长的国内固定资产投资起到降温的效果。 从近期陆续报道的地方土地违规违法事件以及不断从严的政策措施来看，2007年土地总体规划的调整审批权限以及土地出让金的管理权限可能会上收，建设项目用地的管理将更加严格，而这将确保存量房的专项运用。 我预计，随着土地供应“闸门”的敞开，如没有重大政策变动，则土地价格的上涨趋势将得以缓解。另一方面，增量土地资源的供给放宽，将会促使存量土地的竞争放缓，从而降低房屋成本，促使房价回落。而总的来说，土地供给将更加制度化、规范化、透明化和市场化，房地产行业“强者恒强”的局面将得到进一步的体现，行业集中度也将进一步提高。 理由之三：06年受双70％影响未及时入市的新规划项目将于明年释放 “九部委细则”中，“90平方米”和“70%”的说法牢牢地框定了国家住房结构的新方向，总量和项目相结合的原则。 第一，中低档住房供给彻底敲实，区域价格不降也难。 政策分类型、分区域、分阶段确定住房套型结构比例要求，以及明确建设标准和制定严格的管理办法，要求从总量上保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重达到开发建设总面积的70％以上；单个住房建设项目要按照规划条件和有关规定，严格执行套型结构比例70%的要求。随后北京住房公积金管理中心也发布了 “购买套型建筑面积在90平方米（不含）以上住房的，住房公积金贷款额度不得超过房屋评估价值或实际购房款（以两者中较低额为准）的70%”的通知作为呼应。而这些政策的出台意味着购买建筑面积在90平方米以上住房的购房者，必须支付三成的首付。 ............ |
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