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第一章 房地产的相关概念 1.1 房地产业的定义及分类 1.1.1 房地产定义 房地产是指、建筑物及其他地上定着物。其中：土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。 其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。如为了提高土地或建筑物的使用价值或功能，种植在地上的树木、花草，埋设在地下的管线、设施，在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等。而在地上临时搭建的帐篷、戏台等则不属于房地产。 由于其他地上定着物往往可以视为土地或建筑物的组成或附属部分，因此，房地产本质上包括土地和建筑物两大部分。 1.1.2 房地产的分类 由于房地产是由土地及地上的建筑物、构筑物构成，对于土地和房屋可以按以下方法分类： （一）根据土地的用途分类： 根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》，城市用地可以分为九类： 1、居住用地 2、公用设施用地（含商业用地） 3、工业用地 4、仓储用地 5、对外交通用地 6、道路广场用地 7、市政公用设施用地 8、绿化用地 9、特殊用地 （二）根据房屋的用途分类： 按照房屋的使用功能可以分成八类： 1、住宅 2、工业厂房和仓库 3、商场和店铺 4、办公楼 5、宾馆酒店 6、文体娱乐设施 7、政府和公用设施 8、多功能建筑（综合楼宇） 1.1.3 房地产业主要涵盖的领域 （一）房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。 （二）房地产业主要包括以下一些内容： 1、国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等; 2、房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动； 3、房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理。 4、房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。 1.2 房地产的形态与特点 1.2.1 房地产的自然形态 1、作为实物形态的房地产 作为实物形态的房地产是指土地、建筑物以及固着在土地，建筑物上的不可分割的部分。 2、作为财产形式的房地产 房地产作为财产被称为不动产，即不能移动的财产。一般是指位置固定，不可移动的房地产，这主要是针对动产，即可以转移的财产而言。 1.2.2 房地产行业的特点 1、房地产行业的专业技术、资金要求较高，行业进入门槛较高。 2、一些企业已经在市场中建立了自己的品牌。 3、有自己的土地储备，具有可持续发展的能力。 4、国民经济快速增长，人民生活水平提高，为房地产行业提供了良好的经营环境。 5、房地产行业保持较高的增长率，行业的增长率在30%以上。 6、中国人口众多，对需求强烈。 7、房地产企业规模普遍偏小，抗风险能力较弱。 8、管理比较粗放，产品研发能力较弱。 9、竞争越来越激烈，其他产业资金和国外房地产公司的进入。 10、受经济周期的影响比较大。 11、受国家政策的影响比较大。 1.3 影响房地产价值的因素 1.3.1 影响房地产价格的一般因素 房地产的具体市场价格是由众多因素相互作用形成的。在这些因素之中，有的仅直接影响到某一具体房地产的价格，有的则在总体上影响某地区、某类房地产的价格水平。后者即为影响房地产价格的一般因素，前者则称为形成房地产价格的............ |
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