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2007年年初城阳区地产发展 一、城阳房地产现状分析及发展趋势探讨 2006年，城阳的房地产市场完全可以用“风起云涌”来形容。除了城阳本土的地产企业在激烈竞争以外，外埠的企业也纷纷进入城阳市场，形成了多足鼎立的局面。加上庞大的旧村改造工程，正是“乱花渐入迷人眼”。 如果说前两年城阳区的房地产还在许多市民的选择范围之外的话，今年异军突起的城阳地产却引起了更多人的关注。相对于市区平稳的开发速度而言，城阳的房产风生水起，搅起了一股旋风。 正如半岛都市报不久前的报道：有专家预言：城阳——作为青岛北部的新贵板块，必将成为岛城地产六大热点板块之一。应该说城阳板块的房地产开发，已经为社会各界所充分关注，如今选择城阳置业已逐步列入百姓的购房计划范围， 近期，我们对城阳房地产市场进行了深入细致的考察及调研，掌握了大量详实的资料，以下就对城阳房地产做一个简单的现状分析和发展预测，以期与大家共同探讨。 2007年城阳房地产开发，套用张艺谋的一句话形容:满城尽是房地产。 （一）、目前城阳房地产特征 1、城阳地产奔“双品”—— 品质与品牌 城阳地产，品牌与品质并存，领跑青岛地产；项目园林绿化程度高，项目定位雷同，均打造生态花园社区，建筑类型以多层、小高层居多，其中多层规划带电梯，产品品质高，提高居住的舒适性。表现在以下几个方面：第一，城阳的住宅多数为精装修，双气配套，不少住宅采用地暖的形式供热，居住的舒适度更高。第二，由于土地资源相对丰富，小区里的景观都放开手脚来做，比市区的楼盘要高出一大截。环境应该说是城阳地产最吸引人的地方之一。第三，与市区的房地产项目相比，城阳区的项目种类更加齐全，除了普通的住宅外，有适合单身白领居住的公寓，以及高收入家庭的别墅等，这些产品能够满足不同群体的需求。第四，城阳区的商业配套也非常发达，中联大润发超市进驻城阳，还有城阳国货，总投资超过25亿元的“青岛宝龙城市广场”也已开工。 2、开发量“双高”——旧村改造力度高，商品房开发量高，竞争激烈 旧村改造规模空前，仅2005年一年就启动实施了28个社区、完成了12个社区的改造任务，开工建设安置楼387幢、建筑面积134万平方米。累计完成旧村改造22个，旧村改造消耗了相当一部分的购房者。 商品房开发量逐年增长，目前共有将近三十多个已开发和未开发的楼盘，且同质性较强，如瑞麟公馆、加州枫景、希尔景园、宝龙城市广场等，都是定位在高端客户群。这无疑会导致城阳区房地产市场的竞争异常激烈。 3、单体项目开发规模大 城阳地产拉动青岛地产进入大盘时代：项目规模动则20万、30万甚至超百万，体量大，开发周期长。如宝龙城市广场青岛城阳项目，由宝龙集团总投资超过25亿元开发建设，是大型的复合地产项目，位于城阳区城区中心区域，规划总建筑面积70万平方米以上，由55万平方米的超规模商务区和20万平方米的国际高档住宅社区组成，是集大型超市、大型百货、数码电器城、文体玩具城、建材厨卫广场、大型餐饮、星级影院、大型游乐中心、国际社区及五星级酒店等集购物、旅游、休闲、娱乐、游乐、文化、餐饮和居住为一体的大型商业地产项目。还有万科集团开发的“魅力之城”，总占地面积21万平方米,建筑面积40万平方米，包括有万科的专利产品情景花园洋房、国际公寓、酒店式公寓等，并规划有内外两条商业街、国际品质幼儿园、运动场所、社区服务等高级配套设施。 4、城阳商业地产进入大规模开发阶段；两大商圈正在如火如荼的开发之中：新天地商业圈、家佳源和韩国城所在的正阳路青威路商圈。 5、品牌联盟 地产开发大腕纷纷登陆城阳，有的采取单兵作战，如宝龙集团；有的携手本地规模开发商，成立合作联盟，采取强强联合开发方式，如万科联手银盛泰开发万科魅力之城，青特联手银都开发汇豪景苑等。 6、顺应市场，迎合地产政策，小户型产品作为主流 户型设计逐步向精致小户型偏移：06年之前城阳房地产品户型设计以大三房为主，目前市场逐步推出精致二房和小三房户型；面积集中在60－120平方米；小户型销售反映良好。但，同时要考虑到目前小户型的大量开发将导致大户型的供应量缩水，加上别墅类用地审批的受限，在不久的将来，很有可能造成购房者对大户型的需求增长。 （二）、目前城阳房地产的困局 1、内忧外患，在数以百万计的开发量与大规模旧城改造背景下，本地消费群是否有能力消化，换句话说城阳房地产项目的客户群在哪里？城阳的地产光靠城阳本地消费是不行的，城阳的常住人口有五六十万，流动人口十多万人，对住宅的消化能力十分有限。目前在城阳区购房的主要包括三部分人群，一是城阳本地人，他们主要是为了改善居住条件，其消费能力较强，有的房产已更新了多次。二是韩国人和来自东北的外地人。三是市区居民，一部分市民购买城阳的房子用于投资，一部分老人用来居住养老。因此，必须要扩大城阳地产的消费群，向市区扩张； 2、城阳地产争取市区客户、拓展外源客户，面临的最大瓶颈——交通问题。交通是影响市民购买城阳地产的一个主要问题，在市区土地资源越来越少的情况下，向北部发展新的居住区将是城市未来发展的一个走向，如何解决交通问题，应当成为目前考虑的重点。 3、区域教育相对落后，城阳缺乏好的教育资源，没有非常有吸引力的学校，相对来说，也流失了部分主要为孩子教育问题考虑的客户。 4、除拥有良好的城市环境外，城阳地产发展缺乏强有力的支撑。如地理位置上，要让很多在市区居住的人到城阳来住，在扭转观念上就很困难。 5、从2005年末统计数据分析，市区商品房空置面积逐步下降，城阳区商品房空置面积增长明显，“国六条”对郊区地产影响明显，在目前形式下，我们的营销思路如果没有突破，依然“因循守旧”，就很难赢得市场青睐。 （三）、从困局、迷局中寻找答案 1、强化城阳板块优势，结成地产联盟，城阳地产联袂共同运作城阳板块，摆脱目前单纯项目之间的恶性竞争，转而展开与市区尤其是市北、李沧区的竞争。北部板块是青岛扩张的必然选择。城阳区是主城重点发展的六个分区之一。就主城发展而言，传统的市南区房价居高不下，用地已经受到严格限制，发展空间相当有限；市北区，四方区以及李沧区，由于旧城改造的压力较大，近期内也难以有所作为，在这种情况下，城市居住区的北扩已经成为最现实的选择。但是，由于受到地理位置和交通因素的影响，近一两年内，大量市区居民来城阳购房的可能性并不是很大；未来五年内，随着各方面规划的完善和实施，城阳将会吸引更多的市区客户。 2、发展教育，教育引导销售。弥补教育资源缺乏的现状，以教育优势吸引更大的客户群体。 3、解决交通问题。根据青岛市的交通规划，山东路重庆路有高速路，振华路至棘洪滩有快速轨道交通，希望这些交通设施能够尽快上马。在今年的市民月期间，还有一些市民提出，开通城阳至市区的快速公交车。如果这些都能在短期内实现，对于城阳区房地产来说，绝对是非常有利的。 （四）、城阳地产发展区势探讨 1、延续地产“双品”路线，坚持以品牌企业开发高品质产品的战略，稳扎稳打，打造出真正的具有城阳特色的成熟楼盘，引领岛城地产新的风向。一方面要应市场需求做建筑，另一方面也要满足环境景观和健康生态的需要； 2、教育地产浮出水面，引进和扶持教育品牌，填补城阳区教育配套的空白，利用教育形成浓厚的教育地产氛围； 3、商业运营带动区域地产发展，以现有的商业圈为中心，向四周辐射，借助商业的发展，形成人流、物流和财流的汇聚，带动区域经济的长足发展，增加区域的核心竞争力，使商业、 ............ |
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