中原2006大连市旅顺元宝街项目市场分析报告2-23PPT|免费下载|营销|广告策划|策划方案|调查报告|楼书|文案|策略|开盘|分析|整合

[内容预览] 第二部分旅顺板块市场研究旅顺三大居住板块概述旅顺房地产市场技术指标分析旅顺房地产市场分析结论本案区域地块分析旅顺三大居住板块------老城区、郭水路组团、开发区传统居住区，配套完善，价格明显高于其它区域，区域东部毗邻盐场大学城，宜居性高，保值性强；区域内产品均价跨度较大，均价3100-4400元/平米，中心区和东部区均价在4000元/平米以上，西部区主要集中在4000元/平米以下；区域产品创新性较强,对于价格提升起较大促进作用，如处于老城区西部的颐海听鸥，产品创新较多，均价提升至4400元/平米；区域内产品规划形式以多层为主；客群情况： 1、中心区以旅顺本地人购买为主，自住居多，投资比例小； 2、东部区依托盐场大学城，投资比例较中心区有所上升，以旅顺本地人和大连人购买为主，大学城老师成为区域项目中较为明显的群体； 3、西部区中东北客户较多，度假、养老比例较高，大部分兼带投资性；老城区现有盘源主要集中在西部区，07年盘源将以龙河沿岸为主；区域内项目推广主题以环境、景观为主，东部区项目宣传中大学城的概念被广泛使用。代表项目—— 颐海听鸥均价4400元/平米为龙河家园三期，龙河家园总体建筑面积35万平米，是旅顺最大的现代化封闭住宅小区之一。采用西班牙地中海式风格，共分6个组团开发，全部为多层带电梯形式，建筑面积11万平米。户型面积从45-255平米多种选择。产品规划形式多样，如退台设计，半地下庭院，顶层景观露台等。组团现有盘源主要集中在水师营区域，该区域特点如下：区域现有楼盘较少，为未来的旅顺政治、文化中心，景观条件相对较差，较低的价格及较好的发展前景成为区域楼盘的卖点；区域产品均价在整个旅顺市场是最低的，均价区间在3000-3500元/平米；区域产品未来供应量较大，项目后期开发量及挂牌地块已达91万平米；区域项目小户型产品消化速度最快；项目早期周边居民成交较多，目前市内投资客群为购买主力；环境、景观较差，发展前景成为主要宣传卖点，升值前景良好；区域周边配套较差，完善仍需假以时日。代表项目—— 狮城天下均价3500元/平米为新加坡花园二期，新加坡花园总建筑面积50万平米，狮城天下由6栋小高层建筑组成，采用简洁、明快的新加坡建筑风格。户型设计上采用短进深、大开间短板设计。与区政府和规划中的轻轨总站仅一路之隔，位于旅顺行政、金融、商业、交通的核心位置。海景住宅居多，背靠大学城，依托烟大轮渡，教育、临港产业双支撑，周边配套较差，居住性差，价格相对于其他区域较低，升值潜力大。区域产品均价稍低，3300-4000元/平米；区域小高层产品为主，多层较为稀缺，建筑形态与旅顺其他区域相比较为特殊；区域产品未来供应量极大，已知潜在供应量达110万平米；区域产品海景资源优势明显，同时临近大学城，文化氛围浓厚；周边生活配套较差是制约项目宜居性的一大硬伤；大连和东北客户为主，比例较为接近，投资客比例较高；个别项目产品创新较多，海景资源得天独厚，对价格的提升起到重要作用。............

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