秦皇岛碧水华庭营销策划报告-51DOC|免费下载|营销|广告策划|策划方案|调查报告|楼书|文案|策略|开盘|分析|整合

秦皇岛碧水华庭营销策划报告目录前言第一章宏观市场分析第二章秦皇岛房地产市场分析第一节秦皇岛房地产市场特征第二节开发区房地产发展趋势第三章竞争研究第一节竞争者研究第二节竞争趋势研究第三节竞争策略第四章消费者研究第一节目标消费者定位第二节目标消费者心理及行为分析第五章产品研究第一节项目概况第二节项目SWOT分析第三节产品卖点提炼第六章价格定位与价格策略第七章营销策略与执行方案第一节营销目标第二节营销策略第三节执行步骤前言本报告的宗旨是找到碧水华庭在秦皇岛房地产市场中的竞争地位，为项目开发建设及营销推广设定原则性的主体架构，提出清晰的操作思路和一般准则，并对项目的竞争策略、卖点提炼、定价策略、营销策略、现场包装等进行阐述。作为主体方案以及战略性的营销策划，对市场的分析及对消费者的研究是本报告重点解决的问题，更重要的是为开发、营销的交叉节点提供相应的策略依据。本报告在充分立足于秦皇岛房地产市场的实际情况下，对周边竞争楼盘进行了深入而详细的调研分析，着眼碧水华庭的项目特点及产品定位，梳理和提炼出碧水华庭区别并超越于竞争者的主要卖点。通过对目标消费者的正确引导，达到项目成功营销的目的，使碧水华庭真正成为秦皇岛房地产业界中极具领导地位的城市标杆。本报告的另一个主要目的在于为项目各个阶段的阶段性营销指明方向，在具体操作实施过程中，再根据市场变化情况进行针对性的调整。第一章房地产宏观市场分析一、整体投资速度过快房地产是国家（地区）经济的晴雨表，根据国家统计局最新统计显示，2001年房地产投资占全社会投资的比例已上升到19.1％，2002年上半年则上升到25.1％，而1995年这一比例仅为15.73％，年平均以1个百分点的速度提高，这显然是难以持续的。二、住宅投资占GDP的比例偏大2000年我国城乡住宅投资占GDP的比例为8.49％，其中城镇住宅投资占城镇GDP的比例为9.92％。2001年和2002年城乡住宅投资占GDP的比例和城镇住宅投资占城镇GDP的比例仍在继续提高，已明显超过了当前经济增长所能支撑的水平。房地产投资面临巨大的调整压力。三、当前宏观经济不足以支撑房地产的高增长尽管2002年宏观经济形势明显好于预期，也好于2001年，但主要是靠国债投资和出口增长的强劲带动，除非有新的外部强大推动力加入，否则，2003年的宏观经济增长不会脱离过去多年形成的调整型增长态势(增长7％-8％)而出现转折，这会对房地产消费和投资产生一定压力。四、短期购买力的压力将增大过去3年短期购买力消耗过大。1999年-2000年我国城乡居民储蓄新增加额明显减少，这与连续降息、股市相对活跃有相当大的关系，更与住房货币化改革和房地产热完全一致，即有很大一部分储蓄是因为房改和房地产消费增长而分流的。从2001年开始，城乡居民储蓄再次显著增加，2001年新增9430亿元；2002年前三季度则增加了10374.7亿元。储蓄代表潜在的购买力，一方面，新增储蓄主要来自于高收入阶层，而高收入阶层的住房可以说已基本饱和；另一方面，工薪阶层的储蓄前期被大量消耗，近期增加也不会很多，因此这部分潜在购买力的释放将会受到很大的限制。五、房改以及相关的政策效应正趋于明显递减房价过高对住房新增需求的压力正在明显加大。如2002年中期以来在北京等地流行起设计精巧的小户型住房，实际就是住房价格过高对住房消费需求的压力增大的一种反映。以上五大因素都将是导致房地产投资和消费降温的因素，但却没有什么因素支撑房地产继续升温或继续保持高速平稳增长(年增长20％以上)。基于此，我们对2003年房地产景气趋势作以下预测：一、房地产投资增长将明显放慢2002年前三季度房地产投资增长29.4％，全年增长28.2 ％，比上年略高。2003年房地产投资增长可能回落到15％左右，而住宅投资增长放慢将更为明显，可能回落12个百分点以上，即增长16％-18％。二、东部地区投资增幅回落总体将大于中西部2002年前三季度东部地区房地产投资增长率为29.4％，与全国平均值持平。2003年东部地区投资增幅估计将降一半左右，中西部房地产投资增长可能略高于东部，估计增长20％左右。三、房地产消费增长将明显减缓2002年商品房消费形势总体不错，但区域增长形势的变化，正在预示2003年住房消费将明显降温。三大龙头只有上海仍继续保持景气高涨；2002年1-9 月份上海商品房销售额增长78％，而北京、广东商品房销售在明显降温，北京2002年达到高峰，随后趋于下降，2002年1-4月份，北京商品房消费增长54.3％，而1-9月仅增长19.6％。在东部地区中，河北在2002年则出现了负增长，为-0.5％，辽宁仅增长4.8％。2003年房地产消费增长总体将继续呈逐步回落态势，估计商品房消费的增幅将降到16％-18％。四、商品房结构不合理的矛盾将更突出高档商品房购买力将明显不足，商品住宅积压加重；中低档商品房购买力相对较强，但供给却相对不足，而且价格明显偏高。这一点在住房消费明显降温的情况下，将反映得更为明显。五、房价将小幅回落，2004年降幅将更大北京房价已早于其他地区开始有一定下............

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