2007年北京房地产市场回顾之土地市场篇-7DOC|免费下载|营销|广告策划|策划方案|调查报告|楼书|文案|策略|开盘|分析|整合

[内容预览] 2007年北京房地产市场回顾之土地市场篇土地市场分析2.1土地供应市场土地实际供应多于去年北京市2007年度土地供应计划明确土地供应总量控制在6300公顷以内，前三季度土地供应总量约3768公顷，约完成全年计划的60%，其中有偿出让土地面积2132公顷，占实际供应量的57％。截至11月底，土地招拍挂出让市场供应土地1041.88公顷，完成计划（商品住宅及商服用地1680公顷）的62%，与去年同期相比（供应约850公顷，完成计划53%）实际完成土地供应情况有所改善，市国土局相关负责人表示年底将供应700多公顷商品房用地，如能顺利完成则可能今年商品房用地供应超过计划供应量。保障性住房供地完成比例高于商品房从住宅用地的实际供应分析，经济适用房和廉租住房的用地供应达到416公顷，大大超出了计划供应量，而“两限”普通商品房用地供应也差不多完成，规划建筑面积已超过了300万平米的年度保障规划，体现出了政府对住房保障供给体制的大力支持。相比之下，商品住宅用地的实际供应则比计划差许多，还不到40%，也就是说还有多半以上的土地将在年底入市，多为商品住宅及商服用地。住宅用地的供应计划及完成统计表（截至11月底）计划供应（公顷）实际完成（公顷）完成比例住宅用地 1600 1008 63%其中：商品住宅 1200 429 35.75% 两限房 180 163 90.56% 经适房廉租房 220 416 189.09% 数据来源：北京市土地储备中心2.2土地出让市场2.2.1土地出让成交特点较大规模住宅用地增多2007年1—11月，北京土地招拍挂市场共成交土地644.09公顷，成交土地规划建筑面积877.65万平方米，较2006年同期相比增长了27.38%。今年成交土地64宗，比去年减少了9宗，但规模增加了188.65万平方米，从下表中可以看出今年成交的大规模地块比较多，有四块居住用地超过了50万平方米，而去年成交土地的最大规模才46万平方米。由于今年开始出现“两限”普通商品房，这些政策性商品房均在近郊及新城地区较大规模集中建设，今年成交规模最大的10块土地有一半是两限房用地。可以看出，今年土地供应最大的特点就是较大规模的住宅用地比以往增加不少。2007年规模较大的地块成交情况表宗地名称规划建筑面积（万平方米）用途说明通州区半壁店大街25号居住项目用地 684000 住宅兼容商业服务业两限房用地北京市顺义区马坡镇住宅及配套设施、商业金融、文化娱乐项目用地（顺义新城1号地） 602078 办公楼、商业服务业、娱乐设施、综合体昌平区昌平科技园(振兴路北侧)居住及配套项目用地 535079.37 居住及配套大兴区亦庄镇三羊居住区三至五期居住、商业项目用地 503563.6 居住、商业金融海淀区西三旗（原北京轮胎厂）住宅及配套项目用地 488243.07 居住、商业金融、文化娱乐、体育、医疗卫生、市政公用设施用地两限房用地石景山区金顶街三区住宅及配套项目用地 427200 居住（含基础教育）、公共设施、绿地两限房用地朝阳区常营乡居住及公共服务设施等用地A组团 391357 居住及公共服务设施等可兼容商业金融等两限房用地朝阳区常营乡居住及公共服务设施等用地B1组团 368849 居住及公共服务设施等可兼容商业金融等两限房用地昌平区回龙观住宅及代建公建项目（D02、F06）项目用地 324593.14 商业住宅综合怀柔区雁栖镇范各庄村北（雁栖人家）住宅及配套用地 274239 居住商业数据来源：北京市土地储备中心招标出让已成主角今年以招标形式的土地出让越来越多，挂牌形式逐渐减少，而没有一宗拍卖土地。招标出让在土地出让市场上已成为主角。从上图可以看出，土地市场招标出让成交土地建筑面积所占的比例为79%，而2006年同期这一比例为45%。住宅用地成交比例远高于商服用地1—11月住宅性质用地成交40宗，出让土地591.8公顷，比去年增加了8.32%，其中两限房用地成交9宗共162.97公顷，规划建筑面积315.76万平方米，超额完成了今年建设两限房300万平方米的供应计划，北京住宅市场强大的需求继续使住宅用地成为土地供应的热点。土地供应逐渐向五环外倾斜从本年度1—11月成交土地的环线分布看，五环内的建设用地越来越少，成交面积只有总量的两成。土地供应继续向五环外倾斜，今年接近六成土地成交位于五环六环之间，五环外以及远郊区县所占的比例已经高达土地市场总体成交面积的79.7%。城八区五环内范围已经没有多少土地供应了。............

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