2007年7月富阳房产市场调查报告-35DOC|免费下载|营销|广告策划|策划方案|调查报告|楼书|文案|策略|开盘|分析|整合

[内容预览] 2007年7月富阳房产市场调查报告前言本调研报告以立足富阳市为基础，结合国家的宏观调控政策及富阳地区房地产发展趋势，对富阳市场进行了问卷调查、走访、分析。通过研究分析，我们力求获得充分、真实而客观的信息，为广大关注富阳发展的朋友提供一些个人见解，并为广大的开发商提供一个比较全面系统的富阳房产分析。本调研报告基于2007年上半年富阳房产市场现状调查所得，著作权归浙江雅阁广告企划有限公司所有。任何单位及个人在没有允许的情况下不得擅自使用及传播。第一部分富阳房地产市场研究一、富阳房地产市场发展整体概况国务院为了抑制房地产投资的增长和房价上涨过快势头，在2005年出台“国八条”政策基础上，2006年又联合九部委制定“国六条”政策来调控房地产的发展，但调控政策对当年房地产开发投资影响并不大。由于工业企业退城入园等诸多因素，房地产开发投资快速增长，房价也一直居高不下。房价已大大超过了普通居民的承受能力，而富阳市房地产市场发生了较大的变化，预约登记、排队购房、一房难求的火暴情景已悄然消失；继而国家出台了土地增值税的政策，但是此政策的推出，很大方面导致了开发商将土地增值税增加的费用加在了房价上。受国家宏观调控政策的影响。今年以来，国家两次调整房屋贷款利率，利率调整致使我市住房贷款利率比上年同期上涨3.4 %，房贷率的上调，一定程度上降低了购房者的贷款买房，今年买房者也相应的比较理智，大多数购房者持观望态度，而开发商们的大部分楼盘的销售情况与往年相比已经不再那么一帆风顺。虽然受国家的宏观调控政策的影响，但是房地产投资的势头仍是有增无减，2006年富阳市房地产开发投资全年增长32.8%，实现生产总值238.4亿元，比上年增长18.5%。从房地产开发投资的使用方向看，主要为商品房的建设投资和土地购置费，分别为16.4亿元和11.1亿元,占房地产开发投资总量的93.9%,其中土地购置费增长迅速,增长166.6%。从商品房用途看,住宅投资仍是大头。2006年住宅投资22.7亿元,占77.3%的比重,同比增长28.9%,其中别墅高档公寓的投资倒是明显下降,为上年的39.6%。商业营业用房的投资增长比较快,完成投资3.3亿元,同比增长87.4%；办公楼比上年增长8.2%。1、房产市场供量据统计，02年至04年内在富阳城区总供应地66.49公顷，可开发住宅近100万平方米，服务用房4.7万平方米，其中普通住宅和商业用房依次分别为同类房屋年均实际销售量的7.3倍和14.3倍。房屋施工面积和新开工面积增长较快。2006年房屋施工面积为282.9万平方米，同比增长32.7%,新开工面积为112.1万平方米，同比增长35.9%。其中别墅高档公寓的施工面积和新开工面积下降很明显，分别下降70.0%和94.8%。房屋的档次往大众化方面回归。商品房竣工速度较快，销售情况也较好。今年商品房竣工面积65.9万平方米。同比增长14.1%。商品房销售面积66.5万平方米，同比增长40.8%。商品房平均销售价格4648元/平方米，同比增长2.5%。2、商品房空置情况目前富阳房产使用率还不是很高，空置面积增加较快，2006年空置面积达5.8万平方米，同比增长59.2%，其中住宅的空置面积为1.5万平方米，同比增长16.2%别墅和高档公寓受政策调控影响，成了市场上的香勃勃，空置面积仅为0.3万平方米，为上年的30%，平均价格更是上涨了26.1%。3、房产供需特点对于富阳来说，06年富阳房地产在宏观调控的政策影响下的开发和销售情况具体如下：（1）、随着消费需求的提升，房地产市场呈现“供销两旺”的良好势头。（2）、随着消费对象和消费群体的扩延，促进了房产市场区域的不断扩大，使富阳市房地产呈现出两大“区域市场”。其一是以建成区为中心，向外扩延的房地产市场，其消费对象主要是富阳市民。其二是紧邻杭城以受降镇范围为主的房产市场，消费者对象主要是杭州市市民。（3）、随着消费水平的不断提高和房产开发商开发理念的不断更新，富阳房地产市场呈现出两大特色房产，分别是沿江房产和以银湖区块为主的“高尚别墅区”房产市场。（4）、随着房地产市场的扩大和房地产市场竞争的加剧，房产市场出现“外向型”开发，越来越多的其他类别企业转而涉及房产开发，且呈现出本地企业外地化，外地企业本地化的特色——富阳市内的企业向外市发展，外地房产企业向富阳进军。4、富阳的住房现状及居民消费水平富阳城区的房子分为两大类：一类是市区中心地段的普通住宅，以多层为主，目前均价在3500元/平方米左右，这些房子主要针对富阳本地市民。富阳市区普通住宅从1998年开始在四五年之间也经历了一个飞速飙升的过程，从每平方米1000多元直奔3000多元。到了2006年，普通住宅达到了3500元/平方米以上。目前富阳的可售楼盘不多，基本都处于尾盘，有容大•五环城市花园、现代肖邦、西城•金城花园、海陆•星光园等。人均生产总值由2004年的28233元提升到2006年的37618元，两年的时间人均GDP增加将近1万元，这预示着富阳经济的飞速发展带动了富阳人民致富之路，对于住房的需求已不仅仅满足于居住，对住房的品质、配套、环境、景观等等均有较高的要求。 5、当前富阳市房市场发展的优劣势富春山明水秀，以景色清丽著称，富阳是典型的江南山水城市，我市的地理环境决定了房地产市场发展独有的优势和特点。（1）主要优势： ①、区位优势富阳毗邻杭州市区，是杭州大都市圈的组成部分，距上海180公里。随着杭富公路的改造，杭州绕城高速、杭千高速的开通，交通设施的现代化缩短了富阳到杭州市区的距离，富阳城区及其与杭州毗邻的银湖区块、东洲区块已处于杭州半小时交通圈之内。 ②、环境优势富阳风景秀丽，既赋山城之美，又具江城之秀，国家级风景名胜富春江横贯全境，自古有“天下佳山水，古今推富春”之誉。境内众多的山塘水库、低山缓坡，十分适合开发房地产，房产楼盘可依山傍水，别具一格，做到人与自然的和谐统一，能充分满足都市人回归自然的生活理念。 ③、价格优势目前，富阳商品房的城区平均价格为4100元/平方米左右，而杭州市区中心圈的平均价格在13000元/平方米以上。富阳银湖区块、东洲区块等富阳近郊排屋，主力户型总价定位在150万左右，这恰好与杭州市中心的高档公寓价格相当，但在面积、楼盘结构、环境、品质等方面近郊排屋具有无可比拟的优势。④、经济基础优势改革开发以来，富阳紧紧抓住了个私经济这个重点。造纸、电缆、通讯、体育器材等行业取得快速发展，我市综合实力不断增强，人民生活水平不断提高。地方经济的发展，增强了政府的宏观调控能力，有了较多的财力来抓建设，特别是作为事业发展先行官的基础设施建设，可以更好的为房地产发展起好引导、推动作用。 ⑤、政府推导优势最近召开的杭州市委九届十次全体（扩大）会议提出树立“大杭州、大建设”发展战略，为富阳带来了难得的机遇，发展时机极佳。遵循构筑市域网络化大都市的战略思想，“十一五”富阳城市规划、建设的基本定位是把富阳建设成为“富春山水名市”、“现代产业新城”、“人居休闲圣地”，成为杭州的“卧城”，变“郊县”为“郊区”。（2）主要劣势 ①、现有的公共交通体系与打造杭州“卧城”的房地产发展战略不匹配从国际经验看，成功建设、打造“卧城”必须有一个先决条件，就是城际间有非常发达的交通系统，特别是公共交通体系。目前富阳至杭州的公共交通系统定位还是在普通郊县与省城的水平上，远远满足不了杭州市民在富阳安置第一居所的要求。 ②、生活、教育、医疗等配套设施建设滞后，居住性较差当前，城郊结合部、受降区块的楼盘空置率和空关率很高，其中最重要的一个原因就是这些楼盘的可居住性差，面临着交通、生活、教育、医疗等必要设施缺乏的种种问题，居住成本很高。尽管在宏观调控的打压下，但还是不难看出，目前在受降区块购房者当中还是有相当部分的投资者存在。这部分投资者看中的是在国家严格控制高档住宅土地供应的前提下，今后别墅、排屋的稀缺性和升值潜力，他们并不认可受降区块目前的可居住性。 ③、城区住房供应结构不够合理当下，我市市场上的楼盘推出的住房主流户形偏大，总价偏高。而这一类型住房的目标客户群绝大多数都有了自己的第二、第三套住房，自主需求不强，而且目前的政策环境并不鼓励投资购房。但同时，市场上又有很大的自住型消费群体存在，却由于住房总价太高望而却步，住房供应结构不合理的矛盾突出。 ④、土地出让价格较高商品房开发用地采用“招拍挂”形式出让，地价越高越好的单一模式，其固然为地方经济作出了巨大的贡献，但同时也是形成房价高、老百姓买不起房的原因之一。据了解，富阳老水厂地块拍卖的土地出让单价是12300元/平方米，规划容积率在3.2左右，折算后房价中的土地取得成本就有3843元/平方米，商品住房预售价可能要达到每平米10000元，其他楼盘的土地成本占的比例也比较高。二、商品住宅市场研究1、区域分布富阳商品房开发项目主要集中于主城区外围，目前有10余个楼盘在售，主要分布于金桥路、江滨路东西段及银湖开发区地段、东洲开发区域。银湖、东洲区块由于紧邻杭州市区，具有得天独厚的天然优势，通过几年的开发，高尚别墅区已经形成，金都富春山居、绿城七里香溪、万安秀水山庄等“高尚风景房”等近十只楼盘，构成了富阳市房地产开发的新亮点。 2、开发水平分析由于处在杭郊一带，因此富阳的房地产开发与浙江同类型县城相比，算是处于较先进的水平。开发商大部分是杭城的一些开发商，因此使富阳整体的开发水平处于接近于杭州的房产档次。有些别墅的开发甚至高于杭州的品质。且建筑风格也随着时代而趋于多样化，但房产布局大部分还是为排列式，小数别墅楼盘则是趋向于自然景观的建设，布局随地势而变化。从大部分在售楼盘来看，富阳的楼盘内部布局已经形成各自的环艺景观，但内部配套还不是很完善，主要以满足市民最基本的居住需求。商品住宅建筑成本高，户型多样。大部分楼盘的均使用品质较高的建筑材料，在景观设计上也有一定的水准。另外大部分楼盘都注重智能化的建设。3、产品类型及体量分析：目前富阳商品房住宅产品类型较多样化，主要以高层，小高层开发为主别墅排屋也占到了一大部分。一层、二层为汽车库或商铺，三层以上为住宅；部分顶层为复式结构。目前，富阳许多楼盘项目都在100亩以上，如九龙山庄、华立永通•逸城、鸣翠桃源占地都在300亩以上，丁香花园、九龙一号、水岸青云、容大五环、东方海岸等都占地100亩以上，规模化的开发热潮由此带来小区配套和各项设施的进一步完善，摆脱了小区的配套设施单纯依赖周边配套的局面，有些大盘都规划建设了幼儿园和大型商场，均构成有景观园林和组团绿地的商品房住宅园区，能够全方位的为业主提供便利，所有的生活细则都包含在小区的半径之内，大盘时代悄然改变着消费者的生活方式。九龙山庄为现有项目中最大的楼盘，总建筑面积约66万平方米，其次为鸣翠桃源，总建筑面积为40万平方米，两期总套数为1300套左右。以下是现在在售较有代表性项目：............

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