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天阳•明珠商业中心推广计划书 一、市场情况 （一）杭州目前的商铺发展情况分析 商业物业市场处于转型期 目前的杭州商业物业市场发展处于重要的转型期，由原来单一的商场、专业市场经营模式向店中店、连锁店、步行街等多样经营模式并存的方向发展。 吴山商圈逐渐淡化涌金广场阴影 至此次人居展之后，继信义坊步行街开街和广厦•西湖时代广场开业之后，兴起了一股新的商铺投资热；西湖国贸、太平洋商业中心、元华商城相继开盘，耀江广厦婚庆广场的开业，家乐福即将进驻涌金广场，吴山商圈的商业物业逐渐淡化了涌金广场失败所带来的阴影；这种种的现象表明杭州商业物业市场进入新一轮的发展时期。 三大商圈整线发展 湖滨商圈的改造正在进行当中，7条特色商街的开街将会使湖滨商圈的人流、商贸气氛空前加强，也会将人流引入吴山商圈，为吴山商圈带来新的活力。湖滨商圈打通武林商圈和吴山商圈整线发展的瓶颈，延安路成为链接武林商圈和吴山商圈的“大动脉”，延安路商贸的发展对三大商圈整体发展起着举足轻重的作用。 （二）湖滨商圈、吴山商圈大型商业物业情况调查 西湖时代广场 商铺分布：商铺以商场形式分布，总营业面积在20000平方米左右，分布为地下一层、地上一、二层。地上主要经营服饰、箱包、珠宝等。 价 格：地下一层：9000—18000元/平方米 地上一层：33000元/平方米 地上二层：22000元/平方米 个 体：一层650平方米，54500元/平方米；沿街上层51000元/平方米，下层18000元/平方米 经营方式：分割出售，返租经营，经营者是杭州大厦，现已开业。承诺的年投资收益率为含税9％。 西湖国贸中心 商铺分布：主要分布在地下一层、地上一、二层。以经营服侍、珠宝、化妆品等为主，分为内店铺和外店铺。其中外店铺将组成精品独立店铺。 价 格：外店铺起价60000元/平方米，面积45—100平方米不等 内店铺均价25000元/平方米 经营方式：采取店中店的经营模式，地上一层、二层业态分布按照区域划分，无经营公司，不返租。 清波商厦 商铺分布：地上一层、二层为商铺，店铺面积从100—600平方米不等，已装修。已有几家房产开发售楼处入驻，预计经营内容将以精品服侍、珠宝等商家进驻。整体上并无明确的业态分布，由业主自行决定。 销售均价：一层：25000元/平方米 二层：15000元/平方米 经营方式：采取店中店模式，由开发商组建经营公司，返租经营，年投资收益率在5％—8％左右。 元华商城 商铺分布：商铺分为三层，包括地下一层、地上一、二层。总面积10000平方米，主要经营内容是酒吧、茶吧。 租 金：地下一层：1.2元/平方米/天 地上一层：3—5元/平方米/天 地上二层：2.5元/平方米/天 售 价：地上一层：一层36800元/平方米起，沿街53800元/平方米 地上二层：起价28800元/平方米 经营方式：地上一层分割出售，面积为100—800平方米不等，出售时预先确定业态分布，限制品牌。地下一层和地上二层整体出售，分两种方式，经营与销售分开，经营由杭州大厦负责，销售由开发商负责。年投资收益率8%（含税） ............ |
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