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京皇广场项目营销策划方案 一、 市场概况 为了在推广过程中准确的掌握市场动态更好的制定出具有可行性策略，增加产品的销售力度，必须要针对市场状况进行全面性把握。 北京市总体房地产表现 1、 北京市1-5月比去年同期销售量增长9.5%，2000年1-5月与1999年同期比销售量增加170%，两年相比2001年上半年北京市商品房市场增长趋势，已走出膨胀发展时期进入理性发展时期，此现象具体表现如下：2000年单位楼盘销售坚挺，月销100套以上的楼盘比比皆在，2001年单位楼盘最高月销售30套及格，50-60套已算佼佼者。造成这一结果的原因： （1） 银行支持个人贷款力度减弱 （2） 个人购房者经一年多的风霜洗礼已变的日趋成熟，且购买力减弱。 （3） 政府调控手段不当：买房税高达4%，二手房交易壁垒森严。 （4） 商品房符合消费者需求的相应较少。 （以上资讯来自北青报相关报导及政府调查资料） 2、 从消费者来看，仍有大部分持币待购者，正在观望，一个原因是：盼望集团购买分配，二是多年来通货膨胀紧缩惜购心理，再加上政府仍不断有房改政策的风声传出，使本已就对商品房趋之若的消费者更加小心这样一来，对在已略显冷清的商品房市场更加是雪上加霜。 3、 据统计资料显示，北京市商品房市场仍成一金字塔形状，而现今项目，皆以开发顶层客源为乐事而放弃中腰最具利润的部分却弃如鸡肋，引起的市场竞争异常混乱，导致竞争手段多样化，营销作业执行起来必须小心翼翼，兢兢业业。 区域市场状况 本案处于北京市，西部地区，购房者购买医院比例为6.8%（见表） 表（客户选择各方位的比例） 方位 东北 北 西北 东 西 东南 西南 南 比例（%） 27 23.4 17.7 15.8 6.8 5.4 3.1 0.8 相对区域为营销力一般的区域，该地区近期楼盘开放量较大 1） 莲香园：成熟大型社区，低档社区、人口密度大，普通住宅，配套设施齐全，已建成较长时间。 2） 莲馨嘉园：首汽集团开发，一般住宅2001年初入住，塔楼三幢，毛坯5200元/平方米（均）。从单体区域市场来看对本项目形成竞争的物业项目不多，（该区域指物业项目所在地2000-3000米范围内），亚物业所处区域，生活配套设施较全，交通便利。 客户需求分析： 通过对项目分析，本项目的 ............ |
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