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目 录 机遇是从危险中来的 作为房地产中最高境界——商业地产的操盘，我们最大的体会是只要对这项工作的危险有足够的全面的认识，不怕危险，只怕缺乏清醒的认识，这不是没信心，利空出尽一定是利好。 利空出尽没有 中央广场的启示 金满地的启示 1、拥有大量的、高消费能力的、固定的消费群体。 2、周边交通流畅，私车交通方便。 3、物业品质形象较高，与业态形象相合。 4、市政府公务员小区有较好的安全感，对投资者和经营户有一定的积极影响。 5、临街面较长，长达170米，能形成“街”的气候。 6、是集合主题式与社区商业为一体的综合型商城,具备规模大、业态全等特点。 7、“龙柏湾”创造的就是一种大“社区商业中心”的模式，意味着它可以为周围众多社区业主所共享。 机会 1、股票市场一直低迷，投资不动产成为首选； 2、市政府各职能部门相继迁往项目附近； 3、周边多个小区项目在建，大型新社区正在形成； 4、社区商业投资的稳健回报已得到市场的多方认可； 5、整个市场商业盘投放的量明显比往年要少，一定程度上缩小了客户的选择范围； 6、目前商业格局不成形，更有利于打造一种全新的商业模式。 1、国家宏观政策的调控，对房地产投资的消极影响，造成投资者持币观望； 2、一般公务员都有两套以上住房，八方小区业主因本案的各项配套设施未完善，近两年内入主率将很低，本商业街将没有足够的人流量来支撑； 3、维持售价的租金太高，最高达106元/平米/月； 4、购物型商场式的内街设计，造成较高的分摊，又作为社区型商业出现，商业不知如何来加以准确定位及经营； 5、周边不少大型住宅项目正在兴建，其中包括部分社区商业，可能会分流附近部分客户； 6、公务员对就近消费的一定排斥,一定程度上影响商业的培育。 二、返租还是免租？ 由于项目的交付和开业有时间距离； 免租是客户支付，返租是发展商支付； 加高价格来提高返租的压力主要是总价； 没有返租的日子没有想象。本项目支撑售价的租金为一楼106 元/平米/月, 二楼为67元/平米/月,社区商业是无法支撑如此租金； 返租与融资成本基本相当。 ............ |
 深圳某大厦开盘庆典方 |
