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长沙鹅羊山项目定位构思草稿 目 录 一 基于项目自身分析的产品构成界定 二 基于市场研究和竞争的产品构成修正 三 基于产品构成和客户群层次的市场定位 四 基于市场定位下的项目案名 五 基于营销风险和收益对比考虑的产品配比构成 六 基于产品和市场的项目收益估算 七 本项目概念规划设计原则： 一 基于项目自身分析的产品构成界定 根据我司多年工作经验，本项目在市场调研前就可通过物业自身分析确定其产品构成。 基于本项目所在区位的现实条件、直观土地价值和项目实际规模，本项目将是一个综合类很强的房地产产品，将涵盖住宅（多层、高层、单身公寓）、商业（超市、商业街、酒吧休闲街）、商务休闲（酒店、会所）、文化、教育（幼儿园、小学、运动馆类）等多类产品。 论据支持一： 本区域周围设施和配套几乎没有，到2005年底前仅有2所学校（即兴联学校、周南中学）和预计开通的公交车，并且根据我司了解和经验判断，在本项目开发的前2年内，政府基本无法提供其他配套，因此本项目有必要考虑商业配套内容，同时为了增加项目的特色竞争力，应该在文化配套方面做些考虑。 论据支持二： 本项目地理条件丰富，邻主干道具有很好的商业和商务价值，同时本项目所临九号路可以发挥很好的商业价值；而本项目5个山丘是建设别墅的天生好料；沿江地段是建设高级酒店和配套张显价格的理想区域。 论据支持三： 本项目规模较大，开发周期长，市场外来的不确定因素较多。为了降低开发风险，按照“鸡蛋要放在不同篮子”的理论，当然希望包揽中等收入以上的所有客户群，因此物业产品也是多种类的。 二 基于市场研究和竞争分析的产品构成修正及客户群 ............ |
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