2007年第三季度上海房地产市场报告-83DOC|免费下载|营销|广告策划|策划方案|调查报告|楼书|文案|策略|开盘|分析|整合

[内容预览] 2007年第三季度上海房地产市场报告目录报告看点 4季度简析 5第一部分房地产政策研判 6一、中央房地产调控政策 6二、上海房地产调控措施 9第二部分房地产市场综述 12一、全国房地产市场快速发展 12二、上海房地产投资情况 12三、上海房地产施工、新开工和竣工情况 14四、上海房地产供求情况 14五、上海房地产价格 15第三部分房地产金融分析 16一、房地产金融政策 16二、房地产商业贷款 17三、外资投资情况 18第四部分土地市场分析 21一、市场动态分析 21二、土地出让公告分析 23三、土地交易结果分析 26第五部分住宅市场分析 31一、市场供求分析 31二、市场价格分析 34三、存量住宅市场分析 36四、区域市场分析 37第六部分办公楼市场分析 41一、市场供应分析 41二、成交量价分析 43三、区域市场分析 47第七部分商业市场分析 49一、市场供应分析 49二、成交量价分析 51三、区域市场分析 55第八部分工业房地产市场分析 59一、市场动态分析 59二、市场指数分析 60第九部分第四季度市场走势预测 65一、房地产政策走势预测 65二、土地供应趋势预测 66三、房地产金融走势预测 66四、住宅市场走势预测 67五、办公楼市场走势预测 67六、商业营业用房市场走势预测 68七、工业地产市场走势预测 69第十部分附件 70一、七月份上海房地产主要事件 70二、八月份上海房地产主要事件 71三、九月份上海房地产主要事件 76四、2007年第三季度土地出让情况 78报告看点 政策分析：住宅政策再转型：国务院出台“24号文”。以重点解决城市低收入家庭住房困难为目标，主要通过廉租房和经济适用房两个产品来达到目的，廉租房方面，最重要的是扩大保障范围；经济适用房方面，重点是改进和规范制度……（P6） 房地产投资：累计投资同比下降。前三季度，全市完成房地产开发投资966.65亿元，比去年同期下降-3.6%。与此同时，房地产投资占固定资产投资的比重也在下降，三季度房地产投资占固定资产投资的比重为31%，同比下降-3.5%……（P12） 房地产贷款：个人住房贷款增幅明显，开发贷款下降。三季度末上海中资商业银行房地产贷款余额为5032.58亿元，……其中个人住房贷款三季度末余额为2743亿，占房地产贷款的比例为55%。个人住房贷款同比增幅较大，达10.64%……（P18） 土地动态：花木地块42.4亿花落“星河湾”。虽然最终结果是星河湾拿到了该地块，但楼板价并不是市场所认为的8000元/平方米，而是和金地当初报价的楼板价11300元/平方米相同。换句话说，星河湾所支付的42.2亿元并没有得到花木地块全部的收益权……（P22） 住宅供求关系：供不应求。第三季度上海住宅供求比在第二季度6月达到2.04的高位后迅速回落，8、9月保持平稳，各月供求比仍大于1，而去年同期各月供求比均在1以下，反映出去年三季度后上海住宅市场正逐渐进入卖方市场，市场供求矛盾仍然存在……（P33） 办公楼：市区供应量占市场主导地位。供应量占全市总供应量的比重达到84.6%，相比第二季度提高了约8个百分点；而郊区供应量无论是环比还是同比，回落幅度均较大……（P42） 商业营业用房：开始进入传统的销售旺季。市场成交渐入火热态势，成交面积稳步增加，第三季度共成交56.46万平方米，成交量环比增加9%，同比增长13.5%……（P51） 工业物业：需求在郊区。从2007年8、9月份上海工业物业区县分布来看，需求最大的区域是在嘉定区，占15%；其次是松江和闵行区，占14%，和前两个相比松江的需求上升较为明显……（P62） 第四季度市场走势大预测：宏观政策、金融、土地、住宅、商办、工业……（P65）季度简析2007年的第三季度，上海房地产市场运行可谓波澜壮阔，跌宕起伏。市场价格方面，本季度上海房地产又经历了一次急速飙升的过程。短短三个月，上海商品住宅价格整体上升，外环内区域几乎找不到单价万元以下的房子。个别区域短期价格上涨30%以上。造成上海房价如此表现的因素很多，住宅投资下降、政府土地供应趋紧与开发商囤积土地并存、捂盘惜售、媒体宣传、消费者预期协同等等。然而，调控政策的传导、执行与现实的错位却是导致目前上海等大城市房地产市场非理性繁荣的重要因素。政府应正确运用各种调控措施，积极影响市场的供求及价格预期，掌握宏观调控的主动权。令人欣喜的看到，最近一段时间来，政府出台的一系列调控政策已经发生了转变，在低调中一步步朝着正确方向发展。从发布24号文、出台提高第二套房贷款首付比例、十个试点城市物业税即将“空转实”等措施中，都可以看出政府这种调控思路的轨迹，调控方式也更加符合市场规律。实际效果也比较迅速的体现出来。目前上海、北京、深圳等一线城市的房地产价格已经在徘徊调整。当然，未来发展如何，目前的政策调控思路能否科学、长效的促进房地产市场的健康发展，还需要时间的证明。让我们拭目以待！第一部分房地产政策研判一、中央房地产调控政策1.住宅政策再转型：国务院出台“24号文”政策描述：8月1日，国务院常务会议讨论并原则通过《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（24号文）。会议明确表示：把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。内容主要包括两个部分，第一、进一步建立健全城市廉租住房制度：“十一五”期末，全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭；新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内；地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排、住房公积金增值收益、土地出让净收益的10%以上等。第二、改进和规范经济适用住房制度：供应对象为城市低收入住房困难家庭；建筑面积控制在60平方米左右；购买不满5年不得直接上市交易，满5年可转让经济适用住房，但应向政府交纳土地收益等价款，政府可优先回购。另外，还就健全工作机制、落实工作责任、继续抓好国务院关于房地产市场各项调控政策措施的落实等明确化。政策评析：我国住房制度变革，经历了一个过程，1994年国务院颁布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，住房制度改革初步启动，但进展缓慢；1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》出台，停止住房实物分配，实行住房分配货币化，事实证明住宅商品化与市场化又操之过急，具体表现是全国房价增速过快，民怨积累。而同时住房保障严重滞后。正是在这一背景下，“24号文”重装出场。它以重点解决城市低收入家庭住房困难为目标，主要通过廉租房和经济适用房两个产品来达到目的，廉租房方面，最重要的是扩大保障范围；经济适用房方面，重点是改进和规范制度，实行动态管理、有限产权，住房保障的落实情况纳入对城市政府的政绩考核之中。“24号文”重新调整我国住宅产业的发展方向，至少在“十一五”期间，住房保障将成为整个产业发展的重头戏。受其影响，住宅结构将发生重大变化：廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品这四种产品将成为供应主流，大户型公寓、别墅、高档住宅的供应比重将大幅下降。值得关注的是，这一政策并未提及如何对中等偏下收入阶层进行住房保障，全面建立健全住宅制度仍有待制定《住宅法》。2.提高“第二套”住房贷款首付和利率政策描述：9月27日，央行和银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，主要内容包括严格房地产开发贷款管理、严格规范土地储备贷款管理、严格住房消费贷款管理、严格商业用房购房贷款管理、加强房地产信贷征信管理、加强房地产贷款监测和风险防范工作等六个方面。其中，“严格住房消费贷款”的相关规定引人关注：对购买首套自住房的贷款首付款比例没有变化，而对于已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。另外，还规定商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍。政策评析：这是央行第三次提高个贷首付提高房贷首付。第一次，2003年的“121号文”开始紧缩个贷，鉴于后来非议甚多，没能真正落实；第二次，2005年第二套住宅贷款首付大多由二成提高到三成，由于个贷市场竞争激烈，致使政策打了折扣。这次之所以两个部门联手且措辞严厉地紧缩房贷政策，原因有三：第一、国家继续加强房地产宏观调控是大背景，央行、银监会和建设部、国土资源部、商务部一样，都面临着来自中央的“督战”压力；第二、近期我国房地产市场非理性繁荣呈加剧态势，尤其今年二季度以来，全国房价突然开始第三次大涨，部分城市正在形成房价泡沫，银行体系必须考虑控制风险；第三、今年以来美国次级抵押贷款危机的爆发，为中国银行界敲响警钟，虽然当前我国并无次级住房抵押贷款市场，但我国住房按揭贷款同样有风险,并正逐步进入违约高风险期。从实际效果来看，十月份许多城市的房地产市场已对紧缩房贷有明显反应，因此呈现调整的苗头。但值得关注的是，在房贷依然是众多银行争抢的优质业务的情况下，在“第二套住房”的认定标准上，银行界态度分化，有些以“个人”为单位，有些以“家庭”为单位，反映出商业银行依然以各自利益为重，寻求回旋空间。此新政极有可能是“雷声大、雨点小”的结局。3.五部委联合开展土地使用权出让情况专项清理政策描述：8月份，国土资源部、监察部、财政部、建设部和审计署联合发出《关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知》，决定集中半年时间，在全国开展国有土地使用权出让情况专项清理工作，要求各地对2005年1月1日至2007年12月31日期间供应的所有建设用地逐宗进行清理。专项清理要达到两大目标：一是全面了解和掌握国有土地使用权出让以及土地出让金征收、管理和使用的情况，查处并纠正土地审批、土地出让以及出让金收支管理中的违法违规行为，严肃查处土地出让中的腐败问题；二是督促地方政府和有关部门建立健全制度规定，严格依法规范土地审批和出让行为，加强土地出让收入征收管理。清理工作采取自清自纠与逐级抽查相结合的方法，分动员部署、自清自纠、重点抽查和总结报告四个步骤实施。清理的重点包括是否将应当出让的土地作划拨处理、是否将应当招标拍卖挂牌出让的土地以协议方式出让、出让金的定价以及收支是否合法合规、以出让或者划拨方式取得土地使用权后有无违反规定改变用途等规划条件四个环节。政策评析：土地出让环节，一直是房地产诸多矛盾产生的源头，尤其是官商勾结的主要灰色地带。本轮房地产宏观调控，一直把土地环节的治理整顿作为重点之一。此次六部委联手开展国有土地使用权出让情况专项清理工作，目的在于全面落实中央关于实行最严格的土地管理制度的重大决策，切实加强土地调控，严肃查处并纠正土地出让中的违法违规行为，预防和治理土地出让领域的腐败问题。其实，从其实，早在今年六七月份，一场审计风暴就已掀起。据7月11日新华社报道：随着国家审计署特派办官员进驻北京市国土局，一场涉及10大城市土地出让金和土地开发整理资金的专项审计调查工作已拉开帷幕，是国务院遏制房价上涨的重要举措之一，审计利剑直指四大直辖市和重点省会城市，包括北京、上海、天津、重庆、哈尔滨、合肥、济南、长沙、广州、成都10个城市，2004年至2006年的土地出让金的征收管理使用情况，特别是“8•31”期间的私下协议出让土地。这一系列行动都是旨在从土地管理源头查找问题，重点是查处权钱交易、行贿受贿案件，以期利用行政和法律大棒理顺矛盾重重的土地乱相。二、上海房地产调控措施1.上海拟定“房地产市场调控三年滚动计划”措施描述：7月24日，上海市政府新闻发言人焦扬表示，上海将根据社会经济发展的情况，根据土地实际供应数量，以及住宅项目可售、在建和已批未建这几项供应监控数据，结合房地产的开发周期，拟订“上海房地产市场调控三年滚动计划”。有关部门将预测2007年至2009年度的住宅用地需求，并且对于未来三年新增土地的供应量，作出初步规划，同时也将根据市场情况作相应的完善，加强对土地供应节奏的调控。2006年1月至2007年6月，上海已审批的建设用地中，住宅用地约2000公顷。今年下半年初步确定的经营性项目用地之中，还将推出约1000公顷的住宅用地。此外将继续加大存量土地的清理。采取“控增逼存”方式，进一步推进土地利用。措施评析：今年房地产宏观调控的主基调是治理整顿，4月八部委联合进行房地产市场秩序专项整治，作为对这一政策的落实，7月上海市房地、建设、监察、物价、工商、财税、审批、规划等十部门下发《上海开展房地产市场秩序专项整治的工作方案》，开展为期一年的房地产市场秩序的专项整治活动。主要围绕两个方面进行：一是房地产企业捂盘惜售、哄抬房价、合同欺诈、发布违法广告、偷税漏税等行为；二是房地产项目立项、规划审批、设计审批、施工许可、预售许可等环节的违规审批、权钱交易行为和房地产税收政策执行情况。“上海房地产市场调控三年滚动计划”，正是在这一背景下将拟出台，实际上政府相关部门已经在调整实施中。其重点是围绕住宅供应，以三年的中期为着眼点，以“控增逼存”为方针，在打击囤地、逼迫开发商加快存量土地开工及施工进度的前提下，适当增加新的土地供应，以缓解今年以来供不应求的矛盾。9月26日，政府发言人再次明确将有1050万平米住宅加快开工，年内将推出450公顷住宅用地。这必将在一定程度上增加供应，也将使房价上海趋缓。2.上海市出台打击捂盘的严厉举措措施描述：《关于进一步加强本市商品房销售监管工作的通知》出台，自9月1日开始施行。主要内容是：商品住房项目已达到预售标准的部分，原则上应当全部申请预售和网上认证；超过3万平方米，确需分批预售的，每次申请预售面积不得少于3万平方米，并应制定分批上市计划，3个月内应当全部申请完毕；区县房地局受理预售之日起10个工作日内完成预售审批，批准预售后3-10个工作日内必须对外开盘销售；对于已经达到预售标准的楼盘，如果没有按时申请预售，区县房地局将下发“行政告知书”，要求开发商20天内申请预售。对于已经申请预售没有开盘的，必须在接到告知书7天内开盘，逾期不办的开发商将被记入信用档案，贷款将受到限制。对于被确定为捂盘惜售的开发商，则将遭到经济处罚、资质降级、直至吊销营业执照并追究............

没有任何图片资料

·	2008年成都楼市发展白皮书-13D	·	07年包头房地产市场分析报告-5	·	2008年4月重庆房地产市场分析-
·	07-08年全国房地产宏观形势研究	·	07年12月南京房地产市场研究分	·	07年全年重庆房地产市场分析报
·	2007年天津土地市场综述-14DOC	·	2007年河南省周口市房地产市场	·	2006-2007年重庆房地产市场分析
·	2008年1季度重庆房地产分析报告	·	08年1月佛山市房地产市场月报-	·	08年2月珠海房地产月度研究分析
·	07年12月佛山市房地产市场月报	·	2008年1月成都市房地产市场分析	·	2008年广州房地产住宅市场发展
·	08年1月厦门楼市交易分析-10DO	·	2007年7月富阳房产市场调查报告	·	2007年第三季度上海房地产市场
·	2007年杭州别墅市场研究报告-7	·	07年北京房地产四季度报告-10D	·	2007年北京商业地产发展概况分
·	2007年北京商圈规划分析-26DOC	·	天津市2007房地产市场综述和20	·	2007年度成都楼市交易状况研究
·	2007年-2008年北京公寓市场分析	·	2008成都楼市发展分析-21DOC	·	07年全年苏州吴江房地产市场分
·	2000-2007深圳房地产市场价格运	·	07年武汉房地产市场回顾与展望	·	07年成都房地产市场年度分析报
·	07年上海房地产市场整体回顾与	·	07年12月成都房地产市场分析-2	·	07年三季度大连房地产市场监测
·	07年兰州房地产市场总结研究分	·	07年12.10-12.16成都一周楼市供	·	07年成都地产市场周报(12.3-12
·	07年二季度大连房地产市场研究	·	2007年成都楼市周报（10.15-10	·	2007年上半年北京房地产市场分

下载地址

下载地址1

2007年中国国土资源报告-21D	2008年4月湖南长沙房地产市场
浙江杭州08年5月住房需求分析	2008年4月武汉房地产市场月度
08年重庆地产周报（5.5-5.11	08年1月长沙市房地产市场分析
08年1季度赣州市场调研报告-	2008年3月年深圳豪宅市场分析
2008年3月西安房地产市场分析	2008年2月深圳龙岗中心城住宅
2008年02月深圳布吉住宅市场	2008年1月珠海房地产市场分析
2008年徐州写字楼市场调研报	08年4月广州二手房价格指数报
2008年4月杭州二手房价格指数	2008年郑州1季度房地产指数分
2008年4月无锡地产市场分析-	2008年4月成都地产市场月度报
2008年1季度重庆房地产分析报	08年4月东莞楼市分析报告-46

2007年第三季度上海房地产市场报告-83DOC

软件简介

下载地址

下载说明

网友评论

我要评论

最新更新资料

最新推荐资料

最新热门资料

更多相关资料