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2007泗阳项目发展策划报告-83PPT

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泗阳县县域置县始于周而定于秦。汉武帝元鼎元年（公元前116年）因位于泗水之北，始称泗阳。泗阳人文荟萃，名贤辈出。织花机改革者卢延兰、书法家林大木、数字家胡明复、地理历史学家张相文、抗金名将刘世勋、陆军上将韩恢、历史学家张星（火良）革命烈士张耀宗、魏其虎等都是泗阳历史名人中的杰出代表。泗阳旅游资源丰富，穿城地下千年古井、来安雌雄双株银杏、城厢刘世勋墓等具有重要的旅游开发价值，三庄境内的“泗水国”墓葬区和县城内的清代闽商会馆板富考古研究和观瞻价值。 2006-2007年泗阳共有48幅土地挂牌，目前共成交31幅。除去县城下面乡镇成交的土地，泗阳县共出让土地2325.92亩，155.05万平方米，土地出让总价84371万元，折合平均出让地价为36万/亩，按综合容积率1.3计算可开发房地产201.57万平方米。其中土地出让以商业、居住用地形式的占全部出让土地的88.5%，而另一方面，纯商业性质的土地也高于纯居住的土地。这从某种意义上预示着这座县城的商业供应很可能过剩。泗阳县城居民户数约10万户，按常规，城区约1/3的家庭有购房需求，如果每个家庭的购房面积平均为100平方米，那么泗阳的住宅市场饱和需求约为330万平方米。2006-2007年出让土地可以开发的面积将达到201.57万平方米，加上之前和之后已经或将要开发的建筑面积，整个市场将面临由于供给过剩而导致的十分严峻的竞争压力。从目前来看，城市商业和居住生活中心位于以众兴路、人民路为圆点、向四周辐射500米的范围内，定义为“城市中心”；往北至北京路、西至洋河路、东至运河大道与“城市中心”之间的区域定义为“城市边缘”，其余区域定义为“城市郊区”。以此划分标准来考察2006-2007年土地出让的分布情况。去除毛地不予以考虑，城市中心成交的地价达到120万元/亩；城市边缘的平均地价为42万/亩；城市郊区的平均地价约为29万/亩。以人民路、众兴路交点为中心，离该中心相似距离内，东、西两侧地价相差较大，如2007B1洋河路东侧北京路南侧地块的净地成交价为30万/亩，而东面的2006J5华夏中学路西侧北京路北侧地块成交价达到50万/亩。住宅市场分析............

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