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房地产行业业务流程中的涉税问题-5DOC

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更新时间： 2008-6-14 13:03:33

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房地产行业业务流程中的涉税问题对于房地产行业，不管是国家税务总局2005年14号总文对房地产检查的内容，还是税务总局在稽查和服务当中所经常发现的一些问题，归纳起来主要有这么几个方面：第一，房地产行业销售收入不及时或者在扣除成本的时候不规范。房地产方面比较多的是征税问题。今天我用国务院20038号文当中谈几个问题，谈一下销售和完工后配套设施、成本的问题。因为内资和外资不一样。国税化20038号文件涉及内资企业，很多做财务一说到收入，马上想到的是主流业务收入，那个是作为会计核算一个收入，计税是企业所应该缴纳的税额，这是两个方面的问题。会计收入四个原则，如果这四个条件不满的时候，不能确定为收入，但是从税法的角度来讲，应该计算企业所得税。同样也是，从会计上来讲，并没有实现税务，但是在所得税角度来讲，企业至少要有一个纳税调整的问题。主要强调一下，一次性全额购房的时候，企业在销售的时候，与客户签订了合同，你约定他，对方延期付款以后，这种时候你要注意企业所得税和纳税人的问题。很多开发商和代理商真正有一个君子协定或者人为地约定，说决算的时间，你应该采取按月或者按季做一个预算期，不能半年或者一年做决算。第三，先租后售。在内资企业里面有一个区分，经营性租赁和临时租赁，在收购确认的角度，多确认一次收入。而在确认收入以后，可以进行及时的折旧。后面有一个纳税调整，一个是纳税所得额增加同时我的折旧也增加，这里有一个例子：2005年1月1号开发完房子出租给乙公司，他是地域性的租赁，租金总额240万元，帐面总额是2400万元，市场价格3000万元，假设甲公司按20年摊销该房屋的成本，不考虑残值。如果在税法上首先要交该房地产的经营型的资金，就是说你要确认一个利润就是600万元，这个要调整应缴纳所得税的部分。同时，房屋折旧的价格，是按3000万来折旧，而不是2400万来折旧。最后............

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