2006年合肥市德厚理想年代营销推广策划方案-59DOC|免费下载|营销|广告策划|策划方案|调查报告|楼书|文案|策略|开盘|分析|整合

第一部分区域市场实态分析一、项目所在地房地产总体供求现状在本竞争分析中，我们剔除掉商业项目和办公楼项目，仅以目前为主进行分析。目前项目附近在售或即将发售的住宅项目有凤凰城•家家景园(三期)、颐和花园•澄苑、广利花园、汉嘉•都市森林、龙居山庄、龙凤嘉园、庐阳佳苑在这些楼盘项目中，属于住宅市场对本案形成直接产品竞争的凤凰城•家家景园(三期)、颐和花园•澄苑、龙居山庄龙凤嘉园、庐阳佳苑（平均单价在3500元/平方米）另外在本案周边将会对本项目产生一定竞争力或是借鉴意义的楼盘有广利花园、汉嘉•都市森林，下面将对这些楼盘进行各方面的竞争分析。竞争楼盘分布图一、总体分析合肥市住宅市场市调总表楼盘名开发商总建规模产品形态总户数主力面积销售均价工程进度联系电话凤凰城•家家景园(三期) 安徽万基置业发展有限公司多层、小高层住宅 100-130 3500 打桩基颐和花园•澄苑中房合肥公司 150000㎡多层、小高层住宅未公开待定 110--130 3300 结构封顶龙居山庄合肥城投房地产开发公司 550000㎡多层、小高层住宅 467 100—110 3400 2、3层 7279888龙凤嘉园合肥万事利房地产开发公司 140000㎡多层、小高层住宅 120-138 3200 2、3层 7278888庐阳佳苑庐阳房地产开发公司多层、小高层住宅 90-110 3600 准现房 7296881广利花园合肥鸿志房产开发公司多层、小高层住宅 100—140 3700 结构封顶 7100999汉嘉•都市森林合肥万事利房地产开发公司多层、小高层住宅 168 100—110 3800 准现房 7301845合计 ---------------------- 961690 --------- 4999 99—140 2580-3080 ---------- -----------1、开发企业：从竞争市场的开发商来看，合肥本地的开发商与外地开发商平分秋色，合肥本地开发商如：江苏金燕房地产开发有限公司、合肥昆仑房地产开发有限公司在合肥已经拥有了数年以上的经营，在当地的企业知名度较高，口碑和信誉都比较不错，能够吸引一部分购房消费者。外地开发商中主要以常武地区的为主如：常州广安房地产有限公司、常州金谷房地产开发有限公司、武进兰新房地产开发有限公司，这类公司因在经济相对发达地区有成功开发经验，在市场上较为活跃。这说明也有外地开发商看好合肥房地产市场，并前来投资。随着合肥市国有土地出让转让招投标政策的实施，相信会有更多的知名企业和外地发展商前来，这将在一定程度上提升合肥市房地产市场的发展水平，使市场竞争合理化、规范化，但另一方面，众多实力开发商的介入却也激化了市场竞争。2、社区规划在社区规划上，合肥市仍以多层为主，小高层作为一种发展趋势，正慢慢被市场接受，除此之外，在开发区和市区近郊也会有一部分低密度别墅项目且别墅产品呈放量走势，后市供应量偏高。预计后期高端市场将主要集中在别墅和小高层住宅。在社区规模上，市场规模不等，既有占地34.7公顷的天目国际村和占地34.25公顷的嘉丰•新城，也有占地仅4万平方米的南大街广场和水韵华庭。由于地段不同，取得土地时间各异，故在规划容积率上，也有一定的区别，容积率最低的为天目国际村，500多亩土地上，仅规划建造11万平方米住宅，容积率仅为0.3，这种规划提高了土地利用成本，但也提升了产品品质，因而该小区别墅售价高达5000元/平方米以上，开创了合肥住宅销售价格在合肥市住宅中也是最高。这说明，合肥市场上，产品价格与地理位置及产品品质息息相关，相互影响极大。3、产品形态合肥高端住宅市场上，以别墅占据绝大多数，除了以有两个真正意义上的别墅物业项目外市区其他住宅项目几乎都规划有少量别墅，别墅占市场供应量比例如此高，这是合肥住宅市场的一个显著特征。市场上的高档公寓没有明显的卖点特征，仅仅是以其户型面积来区分与别的住宅产品，说明目前合肥市场的高档公寓市场并不成熟，产品没有特点，这恰恰是我们项目的机会点。小高层、高层住宅相对较少，仅有嘉丰•新城一期有为数不多三栋高层，但从住宅的发展趋势上看，小高层、高层具有较为先进的建筑形态及其抗震性、视野开阔等多层不可比拟的优点，将是今后合肥是高档房地产物业发展的主要方向。4、产品设计在产品设计上，房型差异较不大，没有什么突出的特点。但无论是多层住宅还是小高层、高层住宅，无一例外的都是以三房为主力房型，说明合肥市场上大多数购房者对房型方面的要求仍然以实用性和自用型为主，追求舒适、宽阔。一方面资金方面力有不逮，另一方面消费引导也较少。以主力三房来看，三房二厅二卫房型较三房二厅一卫数量更多，说明二卫的设计更适合现代都市家庭的生活方式和习惯。高端市场主力三房面积比较表（单位：平方米）从上图可以看出，合肥市高端住宅市场主力三房面积差别不大，虽然有高达200平方米以上的豪华三房，但也有100平方米以下的经济型三房，但这两种都是一种特别现象，在市场上仅占有机少量的比例。通过上图我们可以得出结论，市场上的主力三房面积峰值在115-135平方米之间，这种房型设计客厅面宽一般在4米以上，各个卧室面宽一般在3.6米左右，居住较为舒适、宽敞。5、销售价格............

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