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房地产评估方法浅析-7DOC
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房地产评估方法浅析 摘要：本文重点分析了房地产评估中常用的成本法、市场比较法、收益现值法三种方法的特点、计算公式和优缺点，据此提出认为在房地产评估时应建立以市场比较法为主体，以收益现值法和成本法为补充的评估方法体系，并加以综合运用，才能适应房地产评估事业的发展。关键词：房地产 评估方法一、基本概念 房地产评估也称房地产
估价
，是以房地产为评估对象，由专业人士根据评估目的、遵循评估原则，按照法定
程序
，运用科学的评估方法，在综合分析价格影响因素的基础上，确定评估时点，对房地产及其所属产权的客观合理价格或价值的评定、估算活动。评估是一项专业性很强的技术工作，是科学、艺术与经验三者的结合体。二、房地产评估的常见类型与基本要素1、按对象分类——房产评估与地价评估 房产评估，以时价反应其价值的技术经济
活动
，通常包括两种情况： （1）、房产所有权转移的评估，评估的结果是房产的全部价值及与房产相关联的土地使用权转让价的总和； （2）、保留房产所有权的房产租赁价格的评估，其实质是房产使用权出售价格的估算，并按房产的使用年限测定房产的出租价格。 地产评估是以土地为评估对象，用时价来反映土地财富的交换价格。通常也包含两种情况： （1）、土地产权转移价格的评估，包括土地所有权的转移和使用权的转让； （2）、保留土地权属的
土地
租赁价格评估。2、按评估目的分类一般评估：这类评估一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时，求助于评估机构，以解决分歧和争议，使之趋于一致的手段，一般不具备法律效力，是参考性评估，它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。房地产抵押贷款评估：这类评估是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估，它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估，评估一经确定，具备法律效力，形成法律文件，对双方具有约束力。这种评估值一般较低。特定评估：这种评估是
房地产
交易管理部门对买卖双方交易价格明显低于市场价格水平而做的评估，为了求其公正合理，须采用两种以上的评估方法进行评估，评估结果一经确定，具有法律效力，交易双方须按确定后的评估值，计算缴纳税费。............
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