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2006江苏银鹿新城市场推广计划-15DOC

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更新时间： 2008-7-26 10:13:09

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一、全国经济波动对地产界影响如果说2004年中国房地产市场表示出来的态势是谨慎乐观、有惊无险的话，那么我们对2005年的看法是十分谨慎，而对2006年则是不乐观。我们认为，中国房地产市场的景气度已经开始离开此轮周期高点，正在步入周期的调整阶段。1、宏观方面由于2003年6月以来，政府土地政策和消费信贷政策收紧，使得中国房地产市场投资与消费景气度开始逐步降温。而2004年中国房地产市场的表现，实际上是在延续着2000年以来房地产投资与消费热潮的惯性。这种降温趋势，我们也可以从近年房地产企业广告投放量变化中得到佐证。上海、北京、广东的大多数地产开发企业内的策划部门已经筹划大批量的2006年广告投放计划，2005年后期的区域性房产会、电视广告基本已经排满。我们认为2004年房地产价格继续攀升不过是通货膨胀加剧、人民币升值预期以及土地供给减少、新楼上市量下降等诸多因素的综合反映。但是2005年在利率上升和消费周期即将结束很可能将改变价格上升趋势。区域范围内的地产商公开炒作，一些大型购房团的停止购买以及大批量抛售都将给2005年末期的地产一定量的冲击，这种区域性的行为会造成价格有所波动，消费者购买心理障碍等多种不利因素的产生。2、中间层从近几个月北京和上海商品房成交套数情况看，都有明显下降趋势。虽然上海近一周来由于市政府的信心方面喊话，引起了成交量再次回升的局面，但是其中不断出现的价量背离现象，说明短时间成交放量可能很难维持长久。我们认为目前分析房地产市场状况重点应该在成交套数数量变化，而非平均价格和成交面积增长变化。此轮房地产上涨周期是以长江三角洲的主要城市为主要活跃地区，而上海则是处于全国领头羊的位置，同时也扮演全国房地产晴雨表角色，密切关注具有标志性意义的上海房地产市场动向非常重要。最近上海某开发商又推出了100000元/㎡的历史最高价格来刺激市场，但是反映平平，说明消费者对于大多数地产商的炒作行为已经开始冷静下来。上海目前市区平均房价已经超过了中国任何一个城市。我们认为除了因为上海是本轮房地产周期主角以外，还与上海中期定位国际金融中心、短期的2008年举行世界博览会有关。另外上海城市的投资文化、便利优越城市功能以及周边地区经济发达程度也是形成上海房地产热的条件。但是在这里需要指出的是，近期长江三角洲其他城市，如南京、杭州、无锡、苏州、温州房地产市场无论是成交量还是价格，都出现了明显调整态............

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