商业地产与住宅地产纵横比较

    商业地产，涵盖领域丰富，内容涉及广泛，究起根本，是以商业为核心的一种土地开发模式。可以说，商业地产作为近几年地产开发的新兴领域，相对于国内众多开发商及配套服务机构而言，需要学习和提高的方面太多了，一句话，商业地产做好不容易，做精就更难了。

    作为土地开发的一种特殊模式，商业地产可圈可点的方方面面太多了，本文仅从商业地产与住宅地产之几点比较，及商业地产运作中的难点、机会点略作整理和圈点，水平有限，难免贻笑大方，敬请见谅。

    ※商业地产与住宅地产纵横比较

    1、同样是做平台，商业是做交易的平台，住宅是做居住的平台；

    商业是做交易的，商业地产是做交易的平台，在这个平台上，消费者、商家、经营者、物业所有者共同实现各自的需求。一个成功的商业地产项目势必要满足各方的需求，才有着可持续发展的基础。基于此，对商业地产无论从区域要求、建筑形式、到内部布局、业态组成、经营方式、发展前景等方方面面由于需求的侧重点不同，产生了千变万化的商业模式及格局。

    住宅是做居住的平台，满足置业者居住的需求是首选也是终极目标，相对较易理解，不再多叙。

    2、商业地产的核心是做交易，住宅的核心是居住的舒适度；

    商业的核心就是交易，交易的前提是到访的客流量及客流的停滞率。商业地产是做交易的平台，有了客流量才能有交易量，一般而言，到访的客流在交易区留置的时间越长，交易的机会也就越高，也就是人气越旺，营业额自然越高。商业地产通常的建筑形式，也是围绕提升客流量展开的。便捷的到访交通、舒适的购物环境、留置客流的休闲设施，甚至是业态的组成上也有主营业态、辅助业态及补充服务的差别之分。比如一个大型购物中心，内部设置上下扶梯、垂直电梯、方便购物者往来购物，同时也设置适量的坐椅，方便购物者小憩休息，还会设置休闲小吧提供餐饮娱乐服务，还有休闲景观供购物者观赏娱乐。打造的是一个让消费者在吃喝玩乐过程中愉快购物的平台。

    住宅为了满足居住的舒适性，通常会考虑景观、会所及配套设施，为的是提高居住的舒适性。

    3、商业地产的可持续发展是其能否成功的重要条件，住宅地产相对简单些。

    商业地产核心是做交易，后续的经营发展是重头戏，也是难点。做平台，需要的是多方共赢的结果，任何一方的需求不能兼顾，势必导致失败。而后续的经营通常与项目前期的方方面面有着密不可分的联系，所以商业地产必须从立项开始就着眼于后续的经营发展问题，甚至是围绕着后期的经营问题展开前期的工作。经营，通俗的说就是做市场，通常做市场三种方式：一种是寻找市场的空白点，开辟新市场，属于创新派，容易被模仿超越，而且新事物是否能被接受尚属未知，风险可想而知；第二种是进入最大市场份额的领域，做升级版、做特色，需要水平，狼群里抢夺、夹缝中生存，需要高水平运作团队，丰富的运营经验；第三种是细分市场，做边缘，需要考虑市场容量；纵观目前国内部分商业地产模式，基本围绕着升级版和特色版的方向来运作的，竞争之激烈可想而知。

    4、商业地产面对的客户群体相对复杂，住宅地产客户群体仅置业和投资者。

    商业地产面对的客户群体粗略划分为三类，招商——面对商家、销售——面对投资客、经营——面对消费者，与住宅地产不同，商业地产做交易，创造财富，首要考虑的是赢利模式。赢利的终端是消费者，即购物的消费者、从事交易的消费者。赢利是通过经营获取，所以，商业地产在运作模式上首先要满足终端消费者的需求，其次满足商户的需求。消费者认可了这个交易平台，愿意到这个平台上交易，商户的收益才得到了保障，租金收益才有保障，投资者才有收益。反之，就是一个失败的个案。近几年内地城市大规模开发商业，什么特色商业街呀、大型shoping 摩呀，通过各种销售方式，商铺都销售的很好。但是，后续经营不行，经营上不去，商户纷纷关门，投资购铺者的收益自然无从谈起，引起这样那样的社会问题，比比皆是。曾经看到一个城市的6万平米商业街，半年内销售一空，由于缺乏经营，两年后商业街60％以上的铺位空置，投资购铺者一起上街游行，开发商迫于压力，出资回购，重新打理，局面才略略改善。

    5、商业地产由于主体形式的不同，操作模式差异较大，住宅相对简单。

    商业地产划分方式多种多样，shoping摩购物中心、主题商场、商业街、社区街铺等等，操作模式也各有不同。

从购物氛围的营造上而言；
     购物中心体现一站式的便利，业态组合上大而全，给消费者创造集游玩、观赏、休闲、娱乐、购物的氛围；

    主题商场体现主题特色，专用性相对较强，配套服务内容就会不是很多，相关主题的商品则应有尽有，比如电器商场、建材商场、数码广场等等；

    商业街则更多体现购物的乐趣，宽窄适中的街道、人来人往的拥挤、琳琅满目的堆头、偶尔休憩的坐椅、抬头可见的快食餐饮、特色的酒吧及咖啡厅等，让购物者无论从视觉还是感官上都得到一种满足；

    社区街铺通常匹配社区需求，服务目标客户范围有限，通常在特色、舒适、休闲、服务上有所差别。

    由于服务目标客户范围的不同，不同商业模式的配备也不尽相同，比如，停车场的规模、交通流的组织、经营商业与服务商业的面积配比、前期招商中的业态配比、甚至同一行业不同档次的配比、也都有着各自的差别。

    商业地产同住宅地产有着千差万别，由于篇幅原因，不再多叙，下面对商业地产运作中的难点、机会点略作圈点。