商圈结构研究操作指南

核心商圈范围测量
红桂路----布吉河-----深南中路------宝安南路
如实记录所及范围边界道路名称，标志性建筑物、商场、银行、学校、医院、、、、、，勾画出测定范围的区域图，估算区域面积；

核心商圈结构普查：
1． 道路交通状况
（1） 主要交通干道，生活道路的路面宽度，道路状况，人行道宽度，道路通畅程度、道路隔断状况、泊车状况
（2） 在早中晚三个时间段，在可行使车辆的道路的出入口处的车流量（定性）、车流方向、车流结构、车流速度
（3） 主要路口人流量（最高、最低、日均、波动）（流向、性别、结构）

2． 公共交通状况
（1） 大、中巴车站位置
（2） 大、中巴的起止站点、途径线路及经过主要的生活区、发车频率及候车时间（Tel）
（3） 地铁的规划

3． 商业环境状况
核心商圈内已建成的300M2以上的零售商业：业态形式、经营规模、商品结构、顾客结构、商品陈列、商品价位、客流情况

4。 人口状况-----桂园、洪围、红宝、老围、松园、红岭 所构成的片区
（4） 住户数、人口总数，常住人口，暂住人口
（5） 人口分布密度、居民区分布状况、规模
（6） 人口结构、家庭规模、在职人口及比例、职业特征
（7） 收入水平、消费水平
（8） 居民消费收入增长预测
（9） 商品房开发状况

商圈结构文案研究
1．1994年-2001年上半年“深圳市”和“罗湖区”商业市场供求状况，总体销售面积、空置面积、铺位总体价格水平（售价、租金）、、、、、

2．1994年-2001年上半年东门中片区、桂园片区商业市场供求状况，销售面积、空置面积、平均售价、租金水平、、、、、、

3．预测2002-2005年深圳市、罗湖区、，商业市场供求发展趋势，总体销售面积、空置面积、铺位总体价格水平（售价、租金）变动趋势、、、、、
4。预测2002-2005年东门中片区、桂园片区东门中片区、桂园片区的销售面积、空置面积、平均售价、租金水平变动趋势、、、、、、

5 项目地点的优、劣势调研
（1） 罗湖、福田东区所有大型的商圈现状及发展趋势
（2） 罗湖、福田东区所有大型的零售商（商场、超市）位置

6 项目周边竞争性产品调研
（1）已建成高层住宅，其裙楼为商铺的（约10个）
①  基本背景
②  项目设计特点、内部功能配套
③  价格、销售率、出租率、管理费用
④  商业群楼的分布特点、功能划分
⑤  商铺业态形式、经营规模、商品结构、顾客结构、商品陈列、商品价位、客流情况
（2）招租楼盘（商铺）
① 项目的开发背景、开发规模
② 项目的规划设计特点
③ 营销策略分析（市场定位、价格定位、市场形象定位、促销策略等）
④ 营销效果分析（销售率、空置及原因、客户的来源与结构）