项 目 名 称:********土地使用权价格评估
    受托估价单位:*************公司
    土地估价报告编号:******字第**号
    土地估价技术报告编号：*******字第**号
    提交估价报告日期: 二○○三年十二月二十三日
   
   
   
    
   
    土地估价技术报告
   
    第一部分  总 述
   
     一、估价项目名称
     *******土地使用权价格评估
   
    二、委托估价方
     委托单位：******      
         单位地址：******
         法人代表：******            
     联 系 人：******
    联系电话：******
    
     三、受托估价方
     估价机构：******
    机构地址：******
    执业范围：******
    注 册 号：******
    法人代表：******
    联 系 人：******
    联系电话：******
     邮政编码：******
    
    四、估价目的
    为*******所涉及的土地使用权价格进行评估，为委托方向政府交纳土地出让金及******提供客观、公正、合理的地价依据。
   
    五、估价依据
    （一）国家颁布的法律法规
    1、《中华人民共和国土地管理法》
    2、《中华人民共和国城市房地产管理法》
    3、原国家土地管理局1998年第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》
    4、国土资源部《关于作好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知》（国土资发[2000年]105号）
    （二）地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知
    1、北京市国土资源和房屋管理局颁布的《关于北京市国有企业改革中划拨土地使用权管理的若干意见》（京政办发[1998]77号）
    2、《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》
    （京政发[2002]32号）
    3、《关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知》（京国
    土房管出[2002]1121号）
    4、《北京市土地利用总体规划》
    5、《北京市统计年鉴》
    （三）有关技术标准
    1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》
    2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》
    （四）委托方提供的有关资料
    1、《国有土地使用证》***用地字第******号
    2、《宗地基础设施设施状况表》，《待估宗地区域及个别条件调查表》
    （五）估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料
   
     六、估价基准日
    二○○三年十一月三十日
   
    七、估价日期
    二○○三年十一月二十五日至二○○三年十二月二十三日
   
    八、地价定义
    根据委托方提供的资料及现场勘察，评估基准日为2003年11月30日，待估宗地的土地登记用途为工业，评估设定用途为工业；设定土地使用年限为法定最高出让年限50年；土地开发程度为宗地红线外“七通”（通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力）、红线内场地平整。
    本次待估宗地的评估价格是指于评估基准日为2003年11月30日，用途为工业，开发程度为宗地红线外“七通”（通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力）、红线内场地平整条件下，土地使用年限为50年的工业用地土地使用权价格。
   
    九、需要特殊说明的事项
    （一） 假设条件
    1、委托方合法取得土地使用权，权属清楚四邻无纠纷；
    2、委托方合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。
    3、待估宗地在设定用途条件下得到或将得到最有效利用，并会产生相应的土地收益。
    4、待估宗地与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证公司的持续发展。
    5、在估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。
    6、任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
    7、委托方提供资料属实。
    8、评估设定的土地开发程度为宗地红线外的基础设施开发程度及红线内场地平整状况。
    （二）本报告使用限制条件
    1、本报告及估价结果仅为******政府交纳土地出让金，提供土地使用权价格依据。
    2、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。
    3、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。
    4、本报告的估价结果自估价期日起一年内有效。
    （三）资料来源说明
    1、土地利用状况等资料由委托方提供。
    2、土地区域条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。
    3、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。
    （四）估价中的特殊处理
    1、关于土地使用年期的设定：估价基准日待估宗地为划拨土地，此次评估按设定用途法定最高出让年限。
    2、此次评估待估宗地土地面积及权利状况以******区房屋土地管理局核发的《国有土地使用证》（***字第***号）为依据，如上述条件发生变化，则土地估价结果也应进行相应调整。
    3、待估宗地实际容积率小于1，根据《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发[2002]32号），评估过程中采用区域平均容积率为1。由于待估宗地的容积率小于1，本次评估取宗地地面熟地价和地面毛地价。
    （五）其它说明
    1、委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。
    2、任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。
    3、本报告由估价机构负责解释。
   
    十、土地估价师签字
   
    姓 名           土地估价师资格证书号            签名
   
    ***               ********
   
    ***               ********
   
    十一、土地估价机构
   
        估价机构负责人签字：                （机构公章）     
   
   
                                                二○○三年十二月二十三日
    
   
    第二部分  待估宗地描述及地价影响因素分析
   
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