目    录

第一章、宏观环境…….….……………………..1

第一节全国房地产现状….………………………1

一、 住房制度改革推进程度不同

二、企业规模与专业化程度不同

三、市场开放，需求将剧增

四、土地转让方式变化将造成地价上扬

第二节  开县各方面现状………………………..5

一、  开县人口情况

二、  开县现状

第二章、中观环境…………………………………9

第一节  地理环境…………………….………….9

一、开县地理位置

二、  房地产项目的地理位置

第二节  市场需求…………………………………10

第三节  开县新城项目………………………………..12

一、  住房

二、市场

第四节 人文环境………………………..…..18

一、  人口

二、人民消费情况，居民零售点增长

三、开县金融和人均收入

四、人们对购房的风俗及要求

第三章、微观环境……………………………….20

第一节  购房者心态…………………………….20

第二节  价格定位……………………………….21

一、  今年房价居高

二、  人们可承受价

第三节   主打户型设定……………………………22

前    言

本次调查对象为全县房地产开发项目，笔者经过历时五十天的调查采访，先后走访47家单位及个体共220名，得到了社会各界人士的大力支持，在此表示衷心感谢。

房地产项目处所处环境包含各方面、各层次的因素众多且相互影响和制约,但总的说来有三大类，即宏观环境、中观环境、微观环境。宏观环境包括国家方针政策和房地产形势、地区总体情况等。中观环境包括地理环境、人文环境、市场需求、竞争情况等。微观环境包括价格定位、物业管理、购房心态等。

根据这个总轮廓笔者将调查资料溶入其中整理呈上，其中所述仅为一孔之见，如有差错或疏漏望见谅。

第一章、宏观环境

第一节全国房地产现状

    今年1-6月，全国房地产开发完成投资2123亿元，同比增长28.2%。其中商品住宅完成投资占68.7%，同比增长了29.5%，办公楼开发投资占5.3%，同比下降0.9个百分点，商业营业用房开发投资占10.6%，同比增长35.7%，其他投资占15.4%。其中商品住宅的空置面积出现负增长。

据房地产业内一研究机构的专家团体，对我国各城市房地产市场进行研究后指出，今年上半年全国各地房地产市场虽然是一派红火景象，总体形势好，但各地市场差异仍然比较大，这种差异表现在市场规模、市场成熟程度、市场政策等各方面。

    一、住房制度改革推进程度不同信息

广州、上海等住房市场化已经比较完善、成熟；北京市国家机关工作人员住房补贴已经陆续发放；江苏等地住房补贴发放办法也已经出台；武汉等地，已经将货币化住房方案列入了当地房地产工作重点；哈尔滨、吉林等地开始推行住房货币化分配政策。住房改革已经成为不可逆转的潮流，但推进程度仍然参差不齐，各地住房政策、住房市场化进程等尚处于不同发展阶段。

    各地市场除了存在地域性发展不平衡外，一级市场、二级市场、三级市场的发展差异也较大，许多地方各级市场不均衡也已经成为房地产市场发展的一大障碍。目前，我国房地产二级市场发展较快，市场规模日益扩大，法律法规也比较健全。相比较而言，关于土地使用权出让的房地产一级市场以及关于房地产再次交易的房地产三级市场尚不健全，这在一定程度上阻碍了整个房地产市场的均衡发展。

    全国各地房地产市场规模都有不同程度扩大，但就各地供需结构的变化来看，却有不同特点。比如上海，在房地产投资额、施工面积大幅增长的同时，销售面积增长幅度也高达59.05％，供给市场已经得到了需求的巨大支撑。重庆、北京分别在西部大开发、入世、申奥等等利好因素推动下，市场投资增幅巨大，但销售的增长却差强人意，其需求支撑作用尚未完全显现。

    二、企业规模与专业化程度不同