南昌市写字楼市场未来发展分析||分析报告|工程开发|营销推广|经营管理|地产策划|营销策划|楼书

1）南昌市经济发展水平不断提高，企业数量和规模都发展迅猛

从宏观上来说，我省已加入泛珠三角经济圈，南昌成为珠三角劳动密集性产业的转移地，吸引省外投资额将直线上升；按照“依托工业园区办工业”的思路，三年来我省以工业园区为主平台，扩大项目招商、技术招商、嫁接招商、异地搬迁招商和承接产业转移招商。凭借紧邻沿海制造业密集的长江三角洲、珠江三角洲、闽东南三角区之利，靠低成本优势和区位优势吸引沿海转移项目，尤其是南昌市等中心城市，成为沿海知名企业扩大内地投资，建立面向中西部市场生产基地的首选。如格林柯尔、奥克斯、娃哈哈、统一、银志、旺旺、晨鸣等国内知名企业已落户江西。

另外，在“中部崛起”战略中，未来的南昌极具发展潜力；由于我省招商引资环境不断改善，招商力度和档次不断提升，国外大公司纷纷落户我省，世界500强企业中目前已有19家落户我省。企业单位数由161家增加到236家，增加75家。

其三，南昌经济发展势头突飞猛进，随着一批大企业的入驻，不仅是对工业基础总量的扩张，而且改善了我省工业的行业结构和地区分布。2003年末，全省工业园区开工企业3579家，实现增加值192.9亿元，比上年增长82.9%，招商实际到位资金475.2亿元，占全省招商实际到位资金67.9%，完成工业固定资产投资额185.5亿元，增长1.6倍。近三年ＧＤＰ增长率稳定在１３％－１５％高于全国平均水平吸引了国内外一大批制造业和大商贸企业相继落户南昌。

再者，南昌市民营企业的不断发展壮大，形成多元化发展趋势，企业规模不断发展，员工增长较快，原有的办公场地不能满足现有及将来发展的要求，必然要寻求更好更大配套更为成熟，而且能体现企业形象的写字楼。

2）投资市场低迷，纯写字楼改写投资新方向

首先，家对房地产市场特别是住宅市场进行较为严厉的宏观调控，进一步的压缩了投资者对住宅市场投资获利空间。今年五月，国家新八条糸列政策的出台，从银行贷款政策，住宅销售政策，二手房销售政策等方面多管齐下，特别是税收政策中的二手房销售两年内加收5%的营业税，这样就压缩社会短期投资资金的投资获利空间，同时由于通货膨胀及银行利率等因素，加大了住宅市场的投资风险。

其次，南昌市商业地产发展过快，已出现供大于求的现状，南昌现在的各种市场越来越多，不可能个个都火，投资风险极大。而商业地产的投资回报率也由原来的12%下降至6%左右，投资回收期明显加长，获利风险较高。洪城大市场某品牌服装江西总代理商杨先生当年在不被看好的洪城大市场刚开始销售时咬牙买了一间店面，生意越做越红火。去年，几个朋友也在其它市场买了商铺，结果却不如人意。产权式商铺发展到今天由于其所有权及经营权的分离，开发商拿了钱就走人，对市场的经营没有进一步的投入。另外商铺本身产权分散，造成了在经营中难于获得统一性，造成了开业以后经营状况较差，从而影响商铺的出租率，最终造成投资者的投资损失，例如万达购物广场，千花瓣购物公园等。

另外，写字楼投资回报率较高，风险相对较小。去年年底，江西首座精装修５Ａ钢结构纯写字楼——华龙国际大厦一经面市，销售即一路飚升。一直默默无闻的写字楼开始成为投资新“金矿”。在对南昌目前的写字楼租金进行了调查后发现南昌已装修交付的写字楼出租率达80％以上回报率约达１０％由此估计写字楼十年左右就能收回投资。某事业单位职员熊女士经常出差，她发现深圳的写字楼市场发展很快。

例如：熊女士回忆，前几年深圳的写字楼每平米也就７０００元左右，现在则攀升到约１．３万元一平米。熊女士认为南昌属发展中城市，南昌的明天就是深圳的今天，所以看好南昌写字楼的投资前景，并认准商业地产包括老城区街铺、写字楼等的投资价值就是地段。所以，就在八一大道附近投资了半层写字。

所有的这些，都将为南昌商业地产带来新一轮的发展。仅以南昌写字楼发展历程看，从１９９３年的华财大厦到２００１年后老城区以财富广场、地王广场、华龙国际大厦为代表的专业写字楼的崛起，不难看出南昌写字楼的快速发展。据了解，三年前，南昌写字楼市场一度“低迷疲软”，当年华财大厦的租价仅为２０元／平方米，如今，华财的租金已上涨了３０％；江信国际大厦的出租价格也从４０多元上涨到６８元／平方米，而且南昌市写字楼市场的出租率也保持在80%左右，投资回报率更是高达10%，由此断言南昌写字楼市场在２００５年将进入需求旺盛阶段。

B、写字楼多点集中开发，满足不同需求

1）城市CBD中心多元化，出现多个商圈

上海市在90年代初期，写字楼主要集中在外滩周围，而由于90 年代至2000年这段时间，形成了多个CBD并存的格局，南昌市近年来迅猛的城市发展，城市规模不断扩大，将形成红谷滩、高新开发区、市中心八一广场附近、昌北经济开发区等多个写字楼聚集区。从目前南昌市写字楼和商住楼上市情况可以得知，目前这种趋势越发明显。

纵观前面提及的几个专业写字楼，与最早的江信国际大厦不同的是，它们都不是作为单体存在，而是融于各商业圈中。财富广场自不必说，座拥八一广场成熟商圈。整栋大厦造型简洁挺拔，以后现代建筑风格成为南昌一道亮丽的景观。地王广场所在的中山路商圈是南昌市数百年的城市发展的历史沉淀，人气聚集，品牌汇集。项目本身由娱乐购物、国际公寓、商务办公三大组成部分互动经营，三者之间就是互为需求的“商业链”，能够形成一种良性循环。地王广场融入中山路商圈，能加强和完善中山路商业圈，提升其档次。国贸广场是个组团式高层建筑群，分商务、公寓、酒店三大区，既独立又互为一体，能满足生活、事业、休闲的全面需求，自成为城市的商务中心。南昌世贸中心则是未来红谷滩商圈的重要组成部分。红谷滩的商业发展拟初步确立按“一个核心区，两条辐射带，三个功能区，四条商业街”的模式来构造红谷滩新区未来的商业平台。而其中红谷大道是以南昌世界贸易中心建设为龙头，建设总建筑面积超过30万m2的集会展中心、大型购物中心（ShowPingMall）、写字楼、五星级酒店和银行为一体的多功能购物功能区。而高新开发区由于其产业结构以高兴产业软件开发产业，高科技医药产业等为主，吸引了大批的高兴技术企业和人才，目前已初步形成了商业区。将出现以满足日常工作为主，涵盖购物，休闲娱乐的商业圈。

2）写字楼市场细分化，满足不同需求

市场进一步细分，将企业规模，企业经营性质，企业行业特点等进行细分，出现针对不同客户，满足客户需求的产品。

首先南昌市经济的发展，政府不断出台优惠政策，鼓励个人创业，中小企业将越来越多。而这些中小型企业将是创业板写字楼的主要客户。他们对面积及内部装修要求不是很高，但是对价格较为敏感，交通条件要求可能较高，要求比较便利。

其次，南昌市民营企业的不断发展壮大，形成多元化发展趋势，企业规模不断发展，员工增长较快，原有的办公场地不能满足现有及将来发展的要求，必然要寻求更好更大配套更为成熟，而且能体现企业形象的写字楼。

另外，国外大公司纷纷落户我省，世界500强企业中目前已有19家落户我省。企业单位数由161家增加到236家，增加75家。他们对区位条件，周边生活配套，内部装修等要求可能较高。

C、写字楼开发模式将发生改变

1）走向专业化，以开发纯写字楼为主

在1993年华财大厦出现以前，严格来讲，南昌还没有写字楼的概念。公司、企业对办公条件要求不高，一般租用民宅或是沿街店铺，政府的一些楼院也被相中，少数外来机构租住酒店、宾馆。1993年，华财大厦以近百米的高度面市，是当年南昌的标志建筑。大

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