重庆北滨路商业调查报告

重庆有多少商业地带？各自有多大的投资潜力同时又有哪些风险？对这些问题，或许你已有自己的答案，或许你正在寻觅。
    向你提供最专业的参考，是《渝州楼市》职责所在。守着这一信念，记者们费尽心机搜遍全城，与北滨路、五黄路、观音桥、沙坪坝、杨家坪中心商圈、南坪、南滨路、鱼洞、朝天门、解放碑这十大黄金商业地带全面接触。
    接下来的几周内，《渝州楼市》将固定在每周三刊出关于商业地带的调查报告。探索身边的潜力，发现新兴的商机！
    首站北滨路商业，《渝州楼市》专门以人气、业态、价格等物业自身因素为“经”，以交通、规划、辐射等外部环境为“纬”，编织了一只网眼细密的“筛子”。
    上周六，记者带着这只“筛子”，打车从黄花园大桥下北滨路，过聚贤岩露天茶馆，走访已开业的6家餐饮店，并在陶然居北滨路店用晚餐；随后在北滨路拦下一辆出租车，过渝澳大桥、金砂水岸及尚是工地的世纪金源；最后，从东方港湾上石门大桥回沙坪坝。
    上周日至本周一，记者一一联系珠江•太阳城、金砂水岸、东方港湾等沿线楼盘，结合现场调查情况，把11.68公里长的北滨路“筛”过了一遍。 
    ①人气：旺盛中
    7月3日，晚上7点15分。
    北滨路餐饮一条街上，西蜀人家、人间吃话、旺仁和、渝风堂、两江水、陶然居6家店华灯初上。6家店绵延不到100米，门外滨江路两侧停放的车已达208辆，并不断有车到达。
    尽管刚到晚饭时间，各家店差不多都满座了。在渝风堂，二楼18桌、二楼露台18桌客满，一楼16桌也只有3张预订的空着。渝风堂负责人说，从5月15日开业至今，平均每天接待80多桌、顾客600人以上。在陶然居，记者在用餐前被安排到三楼喝一会儿茶才等到桌子。
    如此热闹的场面甚至超过了2002年2月10日南滨路开街之时，或许这与长江大桥实行交通管制有一定关系，但北滨路自己的魅力也不可忽视。现在，北滨路餐饮一条街周围3公里内都没有像样一点的商业，地段比当初的南滨路荒凉多了。
    在北滨路西段，东方港湾一期500多套住宅已交房，70%业主已入住；金砂水岸一期业主也将在今年10月入伙，这两个社区形成后即是北滨路稳定的消费群。
    此外，大型购物广场世纪金源正在紧张施工。据悉，开业后的人流量预计将超过20万人次/天，这或许将是北滨路持续火热的又一个保障。
    ②业态：多样化
    重庆每条滨江路都有自己的特色，但能把餐饮、休闲、购物等综合到一起的却不多，例如北滨路。
    11公里多长的北滨路分为东西两段。东段从江北嘴至黄花园大桥，被定位为餐饮、酒吧一条街。从5月15日渝风堂开业起，现在已有6家知名餐饮企业在此开店。
    与南滨路一样，“到北滨路吃饭”也正成为很多人的习惯；与南滨路不一样，北滨路还用浓浓的体育文化装扮自己，例如聚贤岩段就有两个羽毛球场、网球场和一个标准篮球场及多个乒乓球台。记者在该处看到，与南滨路一样，晚上扶老携幼前来乘凉、散步的市民越来越多。
    西段从渝澳大桥至石门大桥，是一条由大型购物广场、社区商业等构成的商贸带。
    目前在西段，金砂水岸蓝色快线滨江商业风情街、东方港湾约克风情街已推出，大型购物广场世纪金源也正紧张施工。
    ③租金：高（售价低）
    管理北滨路餐饮一条街的重庆新滨江公司说：“北滨路的临街商铺规模达4万平方米。跟南滨路一样，商铺都是临时建筑，只租不卖。每月每平方米租金约45元，租期30个月。”
    45元/月•平方米的租金，比南滨路餐饮业态20元—30元/月•平方米的租金高一些。
    东段餐饮业态租金稍高，西段商业物业售价又如何呢？目前，约克风情街已推出，起价约7000元/平方米。蓝色快线滨江商业风情街将在7月中旬发售，均价预计约1万元/平方米。
    北滨路商业物业价格在其周边来说算贵的了，例如与金砂水岸邻近的渝澳大桥一带商铺均价约7000元/平方。不过比南滨路还是略低一些。
    例如第一大道开盘时约1万元/平方米，没多久就涨到了1.5万元/平方米。
    南滨路开街伊始用低租金、优惠政策吸引着大量的商家入驻，人气旺起来了后，商业物业则水涨船高。低开高走，南滨路是高明的。或许这一点也值得北滨路借鉴。
    纬
    ①交通：考虑长远
    或许此前未曾注意，但在石板坡长江大桥实行交通管制后，很多人回过头来才发现北滨路的优势也是如此明显，特别是交通。
    北滨路被作为城市一级主干道设计，双向六车道，路幅宽41米，设计行车时速60公里。
    目前，从江北嘴、石门大桥、黄花园大桥、嘉陵江大桥都可以下滨江路。此外，还预留了兴竹路、石唐路、华福路来沟通江北商圈与滨江路。
    作为城市主干道，北滨路有嘉陵江大桥、渝澳大桥、黄花园大桥、石门大桥和高家花园大桥连接其它主城区，与沙坪坝、渝中都一江之隔，与南岸也不过两桥之距。
    渝北与江北本就在一隅，到北滨路也近。即使是较远的九龙坡、大渡口，可从袁家岗走菜园公路、过石黄隧道或向阳隧道，或者走沙坪坝过石门大桥。记者体验过，这两个方向距离都在30分钟以内。
    遗憾的是，北滨路目前的交通并不太方便。上周六，记者在北滨路上找了半天，只寻到一路中巴车的站牌；晚上专到北滨路载客的出租车也不多。此外，很煞风景的是，北滨路是江北几个工地到五黄路几个渣场的必经之路，每天都在承受着超出其能力的重负；目前路尚未火，路面却已多处被陷裂得不像样子。
    ②规划：瞄向未来
    南滨路成了南岸区乃至重庆的一张城市名片，北滨路在江北区政府的规划中也占了前所未有的重要地位。
    用江北区副区长范名文的话说，江北区政府换届后制定的“三大战略”、“六件大事”中，就有滨江路的建设。
    从地理条件上看，北滨路或许是重庆滨江路中较好的一条，进退有余。现在，从石门大桥至江北城这11.68公里是一期工程；二期工程上游段从石门大桥至江北农场，下游段从江北城至寸滩，全长15公里。
    北滨路全部完工后，将与319国道和210国道相连，并与长江、嘉陵江上已建和拟建的8座大桥立体相交，形成重庆市北部城区外环内网的交通格局。
    “巢”筑成了，还得引来“凤凰”。在这一点上，北滨路是成功的。
    目前，已有红塔集团、珠江公司、龙湖地产公司、东源产业发展公司、东宏集团、华南公司、中房集团、世纪金源、北京金融街和银星公司先后在滨江路沿线圈定了18个项目，开发项目占地总面积达2258.96亩，预计总投资78.5亿元。
    其中，金沙水岸、东方港湾、珠江•太阳城的楼盘建设已初具规模，世纪金源正加紧施工，余下几家也正在进行前期准备工作。
    ③辐射：从社区到市区
    按照北滨路东段餐饮老板们的说法，这个问题其实不需要答案，“很简单撒！所有重庆人还有到重庆来耍的人，都是我们的顾客！”
    不过对西段商业物业的开发商来说，这个问题就值得思量了。
    现在，北滨路上有蓝色快线滨江商业风情街、东方港湾约克风情街。按惯例，它们应归入社区商业一类。不过，现实的情况又让它们超越了这个范畴。
    例如，蓝色快线滨江商业风情街与世纪金源只隔一条万唐路。作为大型购物广场，世纪金源瞄准的是整个江北、渝北乃至对岸（华村嘉陵江大桥正在规划中）的广大消费群。
    至于约克风情街地处石门大桥北桥头，位于沙坪坝区和江北区的咽喉地带，其辐射范围包括整个大石坝、冉家坝片区。东方港湾营销中心主管陈雨静告诉记者：“在石门大桥靠江北一头，市政规划还有一条道路直接下到北滨路。”
    尽管属于社区商业，但北滨路商业物业却辐射着从董家溪片区延伸至大石坝、冉家坝片区的大区域，辐射人口超过30万。依靠北滨路这条金线串联，一条影响整个江北乃至全重庆的商贸带正在形成之中。