2007南京高档商品房市场展望

        高档商品房市场一直是楼市中受关注度颇高的领域。去年我省从严控制高档商品房建设，而南京城中万元住宅、写字楼依然热情不减，去年上半年城中推出的高档项目比较密集，先后有天正湖滨、金陵大公馆、金轮国际广场、城开约瑟夫公寓等等一大批楼盘上市，在市场上也引起了很大反响，据中原地产提供的相关数据显示，2006年城中高端住宅平均销售率为41％，最高的销售率达到了70％；而城中写字楼的平均销售率也在50％左右。而在今年年初南京市刚出台的政策中指出，今后将有5类住宅办不到住房公积金贷款，范围涉及单价万元以上住宅、独立别墅、联排式别墅、酒店式公寓等，也将直接影响到高档商品房的销售。从年初新推和即将推出的部分新盘来看，预计今年的南京高端住宅、写字楼和别墅市场将会呈现以下几方面的发展态势。

【城中楼盘】

新盘放量  单价全面过万

        城中板块今年将有大量新盘放量，凤凰和鸣、凯润金城等新盘即将亮相，金陵大公馆、天正湖滨也将有新房源推出。位于中央路的凤凰和鸣今日正式开盘，推出其首期两栋高层住宅楼，均价在9700元/平方米，已经直逼万元大关。而鼓北板块的代表楼盘金陵大公馆继去年成功推出酒店式公寓以来，今年即将推出的500套左右小户型公寓的均价保持在11500元/平方米左右。长江路和洪武路交汇处的邓府巷项目，处于新街口黄金地段，也将在今年推出，预计销售价格也在万元以上；还有同时位于长江路2号的凯润金城项目，预计在今年上半年推出，类型包括2栋酒店式公寓和2栋高层住宅，户型面积既有30—50平方米的小户型，也包含80—130平方米的中大户型，预计价格也不会低于目前城中万元均价的标准。

精致小户型风靡全城

     去年新政细则中提出90平方米以下住宅需达到总面积70％以上，更多的开发商在楼盘的户型设计方面加重了小户型的比重。一时间，“满城尽是小户型”，而近年来南京外来人口比例还在大量增加，外地人落户南京的越加增多，购房大军中年轻人的队伍越发庞大，年轻买房族除了考虑价格因素，更向往时尚的生活方式。因此，去年年末以来，以西祠胡同、木马公寓为代表的一批时尚小户型亮相城中，并在年轻购房族中掀起一阵争相购买的狂潮，1月1日刚开盘的西祠胡同，因为其巧借著名社区网站“西祠胡同”之名，目前已经只有少量房源剩余。
    木马公寓，“东大以南，南大以东”的宣传词曾经在房地产策划业界引起一番热烈讨论，而地处鼓楼区核心地段的绝佳位置使得它成为年轻购房族的向往之地。据了解，木马公寓以精装修和酒店式公寓为主，单室户型为27—40平方米，两室两厅户型为53—75平方米，目前均价为14000元/平方米。
老盘新开 附加值提升

     今年除了新开盘的项目，还有不少去年的老盘陆续推出新的房源，或者不断在提供新的服务，来增加自身的楼盘附加值。金陵大公寓在去年成功推出酒店式公寓之后，今年还将继续推出500套左右的小户型公寓。而大公馆更是契合市场需求，在南京首推女性专属分层酒店公寓。据该项目负责人介绍，相对于一般的酒店公寓，金陵大公馆女性楼层有硬件上特别增加了方便女性生活的设施，比如电梯厅设置了大面的化装镜，并在隔音方面有所创新，引入国际上先进的楼板吸音隔音技术，能将房间内的声音控制在15分贝内，确保女性业主生活的绝对私密性，甚至于在排水系统上也特别考虑到女性的特殊性对管道进行了调整。这些都颇为许多时尚界人士所追捧。
     时尚亮相的木马公寓除了外观、室内和小区景观设计方面的特色，还特别请来百年英式管家戴德梁行对木马公寓实行全托式管理，亦是这项高端服务入驻南京的首次。戴德梁行除普通物业服务外，还增加了更多人性化的服务项目，比如代缴公用事业费，代理物业租赁等服务，定期举办业主聚会和相关主题活动，更有贴心的morning call服务，让业主享受到一夜安睡到天亮的无忧。专业的管理团队，让业主真正体验到私密完善的一对一的“贴身管家”服务。

【别墅】

江北战火即将爆发

     2006年江北的房产市场无疑是一匹横空出世的黑马，尤其是下半年连续数月占据全市板块销售冠军。旭日金棕榈曾创造开盘当日400套房源销售一空的奇迹。随着政府大力支持“跨江发展”，江北的商品房市场前景广阔，住宅销售如此火爆之际，别墅市场也开始崭露头角，06年底江北的山河水开盘，老山地区优越的山景为其创造了良好的景观条件，还有珍珠泉·高尔夫别墅，以南京地区稀有的高尔夫、公园、山、水、林多重立体景观纯别墅社区，项目位于珍珠泉旅游度假区，有10余万亩森林公园和1800亩高尔夫球场环绕四周，背山面水，风水极佳。另外，华欧国际友好城、龙池翠洲也有别墅的规划，业内人士预计江北的别墅供应量将在未来3—5年内达到40万平方米左右，占据20％的市场。

江宁别墅卖一套少一套

      江宁别墅市场经过四五年的年的开发，可开发地块已经不多，将军山沿线一带基本处于开发饱和状态，只有山水华门、玛斯兰德、翠屏国际城等少数楼盘还有在售房源。不过江宁广阔的开发潜力还是被众多慧眼识英雄的开发商相中，早有明月港湾、黄金海岸广场等成功开发案例的明月建设甚至搬来“洋势力”，请来新西兰罗托鲁拉市政府共同开发位于江宁区方山板块的别墅项目——罗托鲁拉小镇，从而使方山这块地产“处女地”被挖掘出来，浮出水面。

远郊别墅蓄势待发

     南京的别墅市场，除了被江北、江宁、仙林等板块三军争霸之外，连近郊市镇的别墅项目也来南京本地市场分“一杯羹”，句容的世外边城大力进军南京市场并获得市场认可，更加大了周边诸多旅游地产、度假地产对南京市场的信心，安徽和县的香泉湖国际度假中心的湖景别墅，安徽滁州来安县的白鹭岛生态旅游风景区，都有独栋别墅等住宅类型推出。其中，白鹭岛风景秀美，集国际度假、森林旅游、白鹭保护、湖泊游乐、佛教文化等多种旅游休闲度假方式为一体，二期邻湖独栋别墅即将推出，高档雅致装修的样板房现已公开。

【写字楼】

大行宫板块引领写字楼市场

     2006年是南京写字楼的一个集中供应期，而城中写字楼比较集中的区域就是大行宫板块，有龙台国际、长安国际中心、长发CFC等项目，而靠近新街口的核心地带，还有浙江广厦邓府巷项目，德基广场二期工程、东方商城旁边的铁管巷A、C两地块，预计2年内都会陆续开盘销售，将为南京的写字楼市场再添一把火。

江宁写字楼继续踏浪而行

     江宁2006年的写字楼市场有比较长足的发展，上半年月平均销售额甚至赶超河西名列全市第二。代表写字楼以海通大厦、江山恒通商务大厦为主，但是江宁的写字楼市场还不算成熟，处于初期阶段。随着江宁开发区内更多知名企业的入驻，和工业、高新技术产业的逐步发展壮大，东山镇、百家湖等区域的写字楼市场将会有新的发展，同曦地产开发的同曦鸣城商业中心即将推出，今年内也会掀起新一轮的发展潮流。

江北写字楼箭在弦上

     年初市商贸局有关负责人表示，加快打造江北商贸集聚区将成为全市商贸业发展的重点，并通过几年的努力，把江北打造为南京市具有重要影响力的商贸流通副中心。这无疑给江北的商业发展助了一臂之力，2006年江北的住宅市场如此火爆，未来几年内入住江北的居民将会大量增加，这必将聚集人气，同时助推写字楼市场的繁荣发展。
     据了解，目前江北地区正在建设之中的大型商业项目共有9项，总投资达到54亿元，其中投资22亿元的华东茂、投资3亿元的沃尔玛购物广场等项目，已具有一定的市场影响力，相信这样强势规划必将会给原先销售不旺的商业地产带来福音。