在第二轮房产新政下的江阴楼市面面观

新房市场

“国六条”出台一周 澄房成交量下降近5成，但房价依然坚挺
 “国六条”出台前一周（5月10日-16日）与新政出台后一周（5月18日-24日），全市总成交量下降近5成，但房价依然坚挺。有关数据显示，上周，本市商品房成交量减少49.8%，但价格环比上涨0.9%。　
 国六条出台后一周 开发商购房者持观望心态
国六条出台后一周，尽管江阴尚未形成地方性的政策细则，但本市的新房市场出现了一定的波动，从５月１９日至２５日的一周内，本市新建商品住宅的供应量和需求量都出现了明显的回落，据分析，在具体政策不明朗的情况下，无论是开发商还是购房者，都出现了等待观望的情绪。
调控出台 卖方量力而行，买方最好七八月入市
买家：七八月入市为佳 
此次宏观调控对市场心理的影响比实际影响来得多，如果没有后续政策出炉，三个月内将会度过过渡期，9月份就能进入平稳期。对于买家而言，在政策出台之后的一个月左右出手是比较好的时机，因为政策的余波将在一个月内见分晓。“七八月是入市的最佳时间。” 
此次调控细则出台，更多的是明确了调控方向，预示着调控力度会不断的增加，而在短期内对市场产生直接影响的就是五年营业税和30％的首付两条，这种政策将会使得短期内有少量的抛盘量，但房价很难上涨，这是买方应该重点考虑的，如果是真正的刚性需求，关键还在于找到合适自己的房源。
卖家：量力而行
相对来说，此次政策较为温和，对市场的影响不会太大，买卖双方都要按照自己的实际需求来选择入市。他认为，房价的走势将是平稳的，不会出现大的波动。只要在自己的承受范围内，买卖双方都可以出手。  在对政策较为敏感、以往投资客较多的板块，看跌的客户增加，部分交易被取消，买家观望气氛加重。少量房型较大、购买已过2年的房源降价抛售，但是大部分房东对是否该出售手中物业并不清楚，正在等待市场变化。 对于有着多套房的投资客而言，应该考虑适当地抛出去一部分房源，以规避可能再次出现的政策，比如20％的个税等。
 
“十五条”刮起调控风暴 江阴楼市首日见闻
30日是九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》见报的第一天。开发商、房产中介、售房者等多个层面呈现出对新政策的不同反应。
卖家：拼命要赶末班车
从6月1日起，持有房产5年之内将其上市交易的出售方，将被征收相当于销售价格5.55%的全额营业税。一些赶“末班车”的售房者在房地产交易中心排起了百米长龙。
另一方面，在国家掀起新一轮楼市调控的背景下，有“等着瞧”想法的潜在购房者越来越多，观望气氛在短时间内肯定会更浓，但价格走势却要看市场未来的博弈情况。
投资客：抛盘还是捂盘？
从6月1日起，持有房产5年之内将其上市交易的出售方，将被征收相当于销售价格5.55%的全额营业税。从5月26日起，我市房地产交易中心办理过户的人越来越多。抛盘者不惜让利，争取早日出手的气氛笼罩江阴楼市。
能够抛盘的显然只是少数，大量投资客将面临更长时间的有房无市。捂盘不再是风光的囤积利润，而是出售受阻的无奈选择。
土地变为“烫手山芋”?开发商马不停蹄改规划
来自各个渠道的信息显示，不少心急的开发商已着手修改项目规划，也有一些高端项目正面临不知该如何调整的难题。土地限期开发也令很多开发商大为紧张。业内人士表示，楼市是否将进入降价通道还有待观察，但可以肯定的是开发商今后将面临更大的市场考验。
开发商着手改规划
有的开发商认为，70%的比例是对各地整个楼市的供应结构所作的要求，具体到单个项目不一定要严格执行。而且有人指出，这次《意见》中也开了一个“口子”，就是“直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准”，也就是说，具体执行上还是有可松动的空间。90平方米这个标准在江阴应该会有所调整，就像去年的普通住房标准一样，地方政府可以有20%的上调空间。
土地变为“烫手山芋”？
另外，土地限期开发也令开发商大为紧张。一位开发商称，1年未动工开发要从高征收土地闲置费、2年未动工开发要无偿收回土地使用权的规定虽早已存在，大多数地方执行效果不佳也已是不争的事实，但这次执行的力度可能要大大加强。
未来开发商的资金压力正在增大，为了抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，《意见》中对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的开发商，要求商业银行不得发放贷款等。这样一来，不少开发商的资金链都会出现问题，不排除一些没有实力的开发商进行降价抛售。当然，这是否会使楼市进入降价通道还有待观察，可以肯定的是开发商今后面临更大的市场考验，所以现在还是应该理性一点，利润预期下降一点，房价合理一点，这也是一种必须开始的自救过程。

二手房市场

4月份二手住宅成交量远超新盘
 近期江阴楼市渐现复苏势头，新开发楼盘4月成交量已经接近去年同期水平。另一方面，最近住宅二手房成交量已经远远超出新盘，业内人士表示，二手房市场将成为未来江阴楼市主要市场。
值得注意的是，江阴今年的新盘开工量以及建成量都比去年大幅降低，从今年数据来看，2月份至今，每个月的新盘开工面积都比去年同期下降10~20个百分点，而竣工面积也出现相近比例的下滑。
首付款比例大幅提高 二手房市场面临“地震”
首付比例的提高，有望降低房源的转手率，没有实力的投资客将会离场。首付比例的提高，对投机以及5年之内的短线投资客影响较大，这部分人将被逐出房产市场。
首付比例的提高，受到影响的还有中介行业。此项政策出台，将导致江阴一部分中介门店关闭。
而其中对多套房屋以及高档物业要求大幅度提高首付比例这条政策，将有可能带给二手房市场强烈的震撼。其中的影响主要有两个方面，一个是对高端物业市场的冲击，使得高端住宅市场的成交量将有可能会波动，延长市场的观望期。另一个重要方面就是对开发商的影响，这条政策对于那些偏爱开发大面积高总价的开发商，起到一个“警示”作用，提醒他们理性地进入市场。
目前楼盘的购买客户中，虽然刚性需求客户的购买比例有所上升，但从整体来讲，房产投资客还是占据相当的比例。当首付比例上升、贷款利率上升后，短线投机客被逐出市场后，供需比例会发生变化，将可能形成供大于需的局面。
营业税调整 江阴二手房成交再萎缩 买卖双方僵持心态隐现
 尽管业界普遍认为“国六条” 对江阴房产市场总体影响不会很大，但二手房市场已出现敏感反应。这几天买方市场观望氛围日渐浓郁，看房客户大量减少，近期成交量也明显下降。买卖双方僵持心态隐隐出现，目前买方认为新政不利于卖方，价格必然下调，卖方则认为目前政策还不明朗，大部分卖家也并不急于抛出房源。中介公司不得不开始面对一批无法成交的合同———国家九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》一经披露，即在江阴二手房市场激起阵阵波澜。房产中介公司有关负责人均表示，这两天二手房业务的重心就是帮助客户减少损失，处理可能引起的法律风险。
自住市场观望气氛更浓  经纪公司面临洗牌
有这样“等着瞧”想法的潜在购房者在国家掀起新一轮楼市调控的背景下是越来越多。购房者的心理将在对新政的解读中出现一定的观望，短期内市场面的成交情况将会出现下探。九部委《意见》出台后，二手房市场受到的影响最大。
一些业内人士表示，营业税征收期限的延长，将使二手房交易量下降，二手房市场将进入“冰冻期”。市场中以“囤房”和“现金收房”模式进行二手房交易的经纪公司也将受到重创，品牌信誉好的企业市场份额则可能得到提高。