保定某地块市场调查分析报告
一、宗地描述       
（一）地理位置
本地块位于保定市主城区的东北部，北市区二环内，距离北二环大约800米，距离保定市成熟商务金融中心大约10-15分钟车程。
（二）地块四至
东：恒祥北大街，宽度为50米的双向六车道快速路，现状路况较好.
南：复兴中路，宽度为50米的双向六车道快速路，人流和车流较大。路对面已经开发的住宅楼和一些临时建筑。
西：紧邻中铁开发的鑫和•奥林匹亚花园项目
北：规划路，现状为耕地以及苗圃。
（三）用地规模
项目地块面积大小约300亩，在保定市场算是比较大规模的住宅用地，也是目前北市区内仅存的大规模住宅用地。
（四）地块现状
本地块现状为空白耕地，地表较为平整。地块范围内有一复兴化工厂。
（五）地块周边配套分析
◆周边管网已经通达；
◆周边道路修建通达情况良好。
◆上水、下水周边配套已具备。
◆地块周边短距离内无集中商业服务，大型商业、超市、文化娱乐类均在政府城市规划中。
本地块作为居住项目，基本具备了开发、交通的便利条件,周边房产新项目较为集中。
（六）地块所在区域综述
保定处于一个旧城改造、建设新城区的进程中，其市内基本不存在集中大规模的新兴居住区。当地居民公认的最适宜居住的地方主要是东部军校广场附近和本地块所在的北部。本地块所在区域已经规划为集中居住区，并同时由多家开发商获取了周边地块的开发权，形成了蓄势待发的局势，已经开发的项目诸如鑫和•奥林匹亚花园、名人国际、秀兰城市花园、秀兰景观城，大部分为高容积率的高层，已经在该区域内树立了一定程度的形象，并销售良好。据了解，政府机关将迁至地块北部2500米处的现植物园址，也会极大带动北部发展。
本地块区位已经获得消费者认可，也是政府大力规划发展的方向，不存在区位缺陷。并且有望几年之后发展成为保定新城区的北部居住中心。
二、项目SWOT分析
（一）优势
1.地块地势平整，规模较好，便于项目规划、基础施工。
2.地块道路通达情况良好，周边道路基本成型，通达成熟商业中心较为方便。
3.地块区位获得消费者认可，也是政府规划引导的方向。
（二）劣势       
1.地块紧邻铁道线，对将来的销售有一定的影响。
2.地块周边生活配套不完善。
（三）威胁
1.去年北市区大片土地集中投放，项目面市时将会有大批量楼盘面市，竞争激烈。
2.本地人消费习惯及周边项目竞争威胁。
3.据了解，河北秀兰房地产开发有限公司对本地块有竟标意向,周边已有他们开发的秀兰四季城、秀兰景观城、秀兰城市花园、钻石嘉园等项目，似乎他们势在必得。
（四）机会
1.当地市场大部分已出现项目规划水平均比较落后，本项目将有很大的引领市场的机会。
2.当地高端市场的空白和二次置业客户的大量存在，对于本项目是潜在的客户(近期还出现大型企业\事业单位团购现象,如保定市国税局团购鑫和•奥林匹亚花园项目,中国银行也在寻找合适项目)
3.保定市位于河北省中部，太行山北部，冀中平原西部，北邻北京市和张家口市，东接廊坊和沧州，南与石家庄和衡水市相连，西部与山西省接壤。地处京、津、石三角腹地，市中心北距北京140公里，东距天津145公里，西南距河北省石家庄125公里。交通四通八达，可辐射到周边地区的客户群体。如规划中京石高速铁路线的修建可以带动北京客户群体来保定置业。

三、项目周边楼盘市场调查

项目名称        开发商        主力户型、面积        主要技术指标        销售均价        开盘日期        销售情况
鑫和•奥林匹亚花园        中铁集团赵志        105㎡----200㎡的三房        占地面积298亩、总建筑面积40万㎡；共40栋，10栋多层，30栋高层，总共2400户        多层2980元/㎡，高层2580元/㎡        2006年5月        扣除国税局团购的16栋，已销售60%
新一代C区        新一代房地产开发公司        136㎡---153㎡三房        总建筑面积63万㎡，容积率2.51，共13栋        2700元/㎡，每三层涨50元        2004年12月        一期6栋基本售完，二期已售70%
朝阳龙座        保定亨达信房地产开发公司        58．52㎡和65．31㎡一房、89．69㎡和103．31㎡二房123．92㎡三房        总建筑面积14万平方米，容积率5．83由4栋32层组成（其中一栋办公楼）        2750元/㎡        2006年10月        开盘时开发商仅推出一栋，上周又推出一栋,均价上涨了100元/㎡左右，共售出
尚北岚亭        保定京海房地产开发公司        68㎡---178㎡一房、二房、三房        占地面积21亩，总建筑面积10万平方米，由一栋29层、一栋27层和一栋15层（风能大厦）组成        2500元/㎡        2006年7月28日        已销售40%
警盾家园        保定清山房地产开发公司        130㎡---180㎡        占地面积23194.8㎡,建筑面积25834㎡,共168套        2650元/㎡        2005年5月1日        一期已售完，二期为两栋高层，有一半以上都被部队买走，目前已售85%
名人国际        保定恒祥房地产开发公司        150㎡以上大户型        占地面积150亩,容积率1.5,共分三期销售,三期有110户        最高价3200元/㎡,均价2800元/㎡        三期是2006年5月        一、二期已售完,三期已售20户，是目前保定最贵楼盘
诚信•丽景蓝湾        诚信房地产开发公司        127㎡三房        占地面积343亩，总建筑面积40万㎡，共1500套        2650元/㎡        2006年9月9日        一期已售80%
备  注        地块周边房产项目世纪华庭、秀兰城市花园、秀兰四季城、钻石嘉园等都已基本售馨

四、保定房地产市场概况
（一）房地产现状描述
1、保定目前保定市房地产楼盘主要分布在新市区、北市区、南市区、高开区等四大区域，购买群体以本地人居多，社区规划档次一般。
2、2005年以前，由于大量集资定向房的开发，以及相当比重的经济解困房（以秀兰为首的保定本地开发商一直以来坚持开发低档住宅，迎合旧城拆迁），致使保定的房价一直在1500元/㎡左右徘徊。商品房供给基本集中在1300～1600元/㎡的产品，真正中高档的产品市场基本空缺。相当一部分消费者的居住需求并没有得到充分的满足。2005年以后, 随着旧城改造的基本完成，拆迁改造量的逐渐减少，新城区的规划建设,开发商逐渐意识到光靠经济适用房难以适应市场需求，已经开始注重产品档次和品质，产品逐渐向中、高档发展，产品品质也在逐渐提高,价格也随之增长,目前保定市住宅均价为2700元/㎡。
3、老城区改造的土地资源已经逐渐减少，相反新城区的空白土地获得了新宠。开发商逐渐把开发重心转向了新城区，东部和北部逐渐成为了保定市的热点。据了解，去年保定市土地供应量为3000亩，其中近2000亩就集中在北市区。
4、保定商业市场不成气候，周边已交房的某项目商业一二层价格为4500元/㎡，大部分楼盘商业部分价格未定，观望市场的发展，保定商业市场尤其是项目周边的市场氛围有待培育。
5、保定房产开发企业大部分在未拿到预售许可证就开始预售，利用预售房款进行工程建设，边盖房边收钱，市场相对不规范。
6、保定市外地开发企业少，当地保护主义现象严重。
7、当地工程建设有种现象,每年6月10日至6月30日的麦收时期和每年12月20日至次年2月28日“冬眠”时期工地一般都会停工，工程周期会因此拖延。
（二）价格趋势
2001---2004年保定多层房地产均价分别为1250、1350、1500、1600元/㎡。该房价与保定经济生活条件极不相符。此严重偏低的房价形成的原因有这么几个：（1）保